윤석열 정부, 하락폭 높아
노무현 정부 상승폭 26.76%
문재인 정부, 대출 규제 강화
부동산 시장이 침체하고 있는 가운데 업계에서는 이같은 현상이 최근 탄핵정국에 따른 경기 불확실성이 영향을 미쳤다고 보고 있다. 윤석열 정부가 각종 규제 완화를 내세웠지만 윤석열 정부 1년 차인 2022년 전국 아파트 매매가격 하락 폭이 가장 높은 것으로 나타났다.
21일 부동산R114가 지난 20년간의 주택시장 정책과 가격 변화를 분석한 결과에 따르면 시세 조사를 시작한 2000년 이래 전국 아파트 매매가격 하락 폭이 가장 컸던 시기는 2022년(전국 -4.77%)으로 확인됐다. 윤석열 정부 출범 이후 부동산 규제 완화 기조가 이어졌지만, 일부 정책은 시장에 오히려 부담으로 작용하고 있다는 분석도 나온다.
윤석열 정부는 앞서 임대차2법 개정, 재건축초과이익환수제 폐지, 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 등의 정책을 내세웠다. 하지만 탄핵 정국으로 정치 및 경제 불확실성이 높아지면서 서울을 중심으로 양극화가 심해졌다.
업계에서는 스트레스 DSR 3단계 등의 대출 규제가 부동산 침체에 영향을 미친 것으로 보고 있다. 스트레스 DSR 3단계는 기존 스트레스 DSR 정책에 스트레스 금리를 100% 적용하는 정책을 의미한다. 업계에서는 이 외에 윤 정부가 내세운 주택 공급 대책과 재건축 특례법, 임대차2법 개정, 재건축초과이익환수제 폐지 등은 새로운 정부가 출범할 경우 수정될 것으로 보고 있다.
부동산R114 관계자는 “공급 부족 우려와 스트레스 DSR 3단계 등의 대출 규제 등이 맞물려 시장의 불안감은 높아질 수 있다”라며 “단기적으로 시장 분위기가 급변하기 어려운 상황에서 서울을 비롯한 수도권 주택 공급이 부족한 만큼 당분간 똘똘한 한 채 선호 현상은 지속될 전망”이라고 분석했다.
그렇다면 역대 정부 가운데 아파트 매매가격 상승폭이 가장 컸던 시기는 언제일까? 조사 이래 가장 높은 상승폭을 보인 시기는 노무현 정부 4년 차인 2006년으로 나타났다. 조사 결과에 따르면 당시 매매가 상승폭은 26.76%에 달했으며 이는 전년(2005년) 대비 3.17% 오른 수치다.
외환위기 이후 침체한 경기를 되살리기 위한 정부의 부동산 규제 완화는 2000년대 초 주택 시장 과열로 이어졌다. 노무현 정부는 당시 종합부동산세 도입, 양도소득세 중과, 부동산 실거래가 신고제 도입 등을 추진했다.
해당 정부는 부동산 보유 억제 및 투기 억제 목적으로 종합부동산세를 도입해 공시가격이 일정 기준(당시 6억 원)을 넘는 고가 주택 보유자에게 추가 과세를 부과하도록 했다. 또한 1가구 2주택 이상 보유자에게 양도세 중과 적용(양도소득세 중과)했으며 부동산 실거래가 신고제 도입해 허위 거래 신고 및 다운계약서 근절을 위해 정책을 추진했다.
부동산 실거래가 신고제는 계약일로부터 30일 이내에 실제 거래 금액을 신고하고 이를 공개하도록 하는 제도다. 집값이 계속해서 치솟자 노무현 정부는 집값 안정을 목적으로 분양권 전매 제한과 투기과열지구 확대 등의 정책을 시행하기도 했다. 하지만 업계에서는 이러한 규제들이 오히려 시장의 불안감을 키워 집값 상승을 부추겼다고 보고 있다.
이후 2008년 이명박 정부는 리먼 브라더스 사태로 시작된 글로벌 금융위기로 인해 큰 충격을 받은 국내 부동산 시장을 맞닥뜨리게 되었다. 이에 이명박 정부는 종합부동산세 완화, 양도소득세 중과 폐지, 재산세, 취득세 한시 인하 등의 정책을 내놓게 된다. 해당 정부는 종합부동산세 완화를 통해 다주택자 등의 세 부담을 줄여줬다. 또한 이전 정부에서 60%까지 부과되던 양도세 중과 철폐하여 매물 유도 및 거래 활성화를 위해 노력했다. 아울러 경기 부양 효과를 노려 세금 감면을 실시했다.
그러나 경기 침체와 맞물리면서 부동산 시장은 주저하는 모습을 보였다. 부동산 시장이 장기 침체 상태에 진입한 상황에서 출범한 박근혜 정부는 이를 활성화하고 거래를 촉진하는 방향으로 부동산 정책을 펼쳤다.
박근혜 정부는 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제 완화, 주택담보대출 기준 완화 등을 내세우며 주택 가격 반등에 힘썼다. 기존 60%였던 LTV를 70%로, 기존 50%였던 DTI도 60%로 완화해 거래 활성화를 이끌었다.
또한 청년·신혼부부 대상 보금자리론 및 디딤돌 대출 확대해 시장의 불안감을 감소시켰다. 하지만 박근혜 전 대통령의 탄핵 이후 정권 교체에 대한 기대감과 공급 불확실성, 초저금리 기조가 함께 작용하며 매수 심리가 더욱 심화했다. 따라서 아파트 매매가격은 급등했으며 문재인 정부까지 이어졌다. 이에 문재인 정부는 집값 안정과 실수요자 보호를 핵심으로 둔 정책을 내세웠다.
문재인 정부는 다주택자 규제 강화, 대출 규제 강화, 주택 보유 정보 공개 확대 등의 강력한 규제 중심의 정책 기조를 유지했다. 문재인 정부의 정책으로 인해 다주택을 보유할 경우 종합부동산세 중과해야 했으며 DSR은 전국적으로 확대 적용됐다. 또한 고가 주택에 한해서 대출 규제를 강화해 집값 안정에 노력했다. 그러나 코로나19의 확산과 미국의 금리 인상 등 여러 외부 요인이 겹치면서 시장 상황은 급격히 변동했다.
이처럼 역대 정부마다 부동산 시장을 안정시키기 위한 다양한 정책들이 시행됐지만 경기 상황과 대내외 변수에 따라 그 효과는 엇갈려 왔다. 앞으로도 부동산 시장은 공급 부족, 금리 변동, 정책 변화 등 복합적인 요인에 영향을 받을 것으로 예상되는 만큼 신중한 접근과 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 파악된다.
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