길 가다가 봤던 ‘이 전단지’…”눈여겨 봤더니 부동산 부자 되었죠”

부동산 법원 경매
시세 대비 싼값에 매입 가능
철저한 분석과 준비 필요

부동산 법원 경매는 부동산을 시세보다 값싸게 매입할 수 있는 대표적인 방법이다. 여기에 더해 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 상가 등 다양한 분야에서 경매가 이뤄지기 때문에 목표하는 물건을 자신의 여건에 맞추어 저렴하게 투자할 수 있다는 장점이 있다. 

매달 법원 경매장에 매물로 올라오는 부동산은 전국적으로 1만 건에서 1만 2,000여 건에 달한다. 보통 이 중 아파트는 2,000~2,500여 건, 상가·오피스텔·근린시설 등은 1,500~2,000여 건, 토지는 4,500여 건이다. 이는 부동산 법원 경매의 특성상 경기 불황이나 부동산 시장 침체 여부에 따라 변동될 수 있지만, 유입 자체는 꾸준한 편으로 알려졌다.

특히 지난해 8월에는 새로 경매 신청된 물건 수가 동월 기준 18년 만에 최대를 기록했다. 해당 매각 물건의 증가에는 상가와 빌라(연립·다세대)나 오피스텔의 경매가 예년보다 증가한 영향이 큰 것으로 알려졌다.

이러한 현상이 일어난 이유에 대해 업계에서는 경기 침체와 전세 사기, 대출 규제와 대출 고금리 현상 등을 꼽았다. 또한, 전문가들은 경매 신청 이후 입찰이 진행되기까지 6개월에서 1년의 세월이 소요되는 것을 고려해 해당 증가세가 올해 상반기까지 영향을 줄 것으로 전망했다.

실제로 지난해 12월 전국 월별 경매 진행 건수는 2만 584건을 기록했다. 2012년 11월(2만 597건) 이후 12년 만에 최대 수치다. 이에 한동안 매각 물건이 계속해서 쏟아질 것으로 전망되며 부동산 경매에 관심을 두는 사람들 또한 늘어나고 있다.

그러나 이럴 때일수록 부동산 경매에서 성공적인 투자를 하기 위해서는 신경 써야 한다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 과열된 경매 분위기에 휩쓸려 시세보다 비싸게 낙찰받거나 권리 분석을 소홀히 해 예상치 못한 손해를 보는 예도 있고, 입찰 금액을 잘못 표기해 입찰 보증금을 포기하는 경우 또한 존재한다.

이러한 일을 방지하기 위해서는 어떻게 해야 할까. 우선 완벽한 권리 분석과 시세 분석이 중요하다. 권리 분석이란 등기부등본상 각종 권리의 의미를 이해하고 낙찰자가 인수하는 권리가 있는지 파악하는 일이다. 전문가는 입찰에 앞서 부동산 등기부등본을 중심으로 토지대장, 건축물 관리대장, 주민등록등본 등을 철저히 공부하고 현장 답사를 하는 것도 도움이 될 수 있다고 말한다.

권리상의 하자 관계, 낙찰자(투자자)가 인수해야 할 권리의 유무, 대항력 있는 선순위 임차인의 유무, 철저한 현장답사를 통한 유치권의 존재 여부 등을 확인함으로써 손해를 미리 방지할 수 있기 때문이다. 부동산 경매는 사인 간의 채권·채무 관계가 해결되지 않을 때 국가가 개입해 부동산을 강제로 처분하는 절차이다. 이에 있어 피해자가 발생해서는 안 되기 때문에 무조건 모든 권리가 소멸하는 것은 아니다. 따라서 다양한 사례 분석을 통해 간접 경험을 쌓아야 한다.

또한, 감정 가격을 맹신해서는 안 된다. 경매는 접수되고 난 후 입찰이 시작되기까지 6개월에서 1년의 시간이 소요되기 때문이다. 이에 감정 평가 시점과 입찰 시점 간의 차이로 시세에 편차가 생기기 마련이다. 관계자는 “만일 시세가 하락하고 있는 시점이라면 평가 가격이 높게 책정됐을 가능성이 크다”라며 “입찰 시 이를 반드시 고려해야 한다”라고 조언했다.

또한 명도를 고려해야 한다. 법원경매에서 명도란 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람을 퇴거시키는 것을 말하는데, 여기에는 인도명령과 강제 집행이라는 두 가지 방법이 있다. 인도명령은 낙찰자가 잔금을 낸 후 6개월 이내에 채무자나 임차인 등 부동산 점유자에 대해 신청하는 명도 절차를 뜻한다. 실무에서는 인도명령 신청과 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 경우가 많다.

인도명령에 상대방(점유자)이 불응할 경우, 낙찰자는 법원에 강제집행을 신청할 수 있다. 하지만 인도명령과 강제집행까지 가기보다는 점유자와 원만한 타협을 통해 명도를 합의하는 것이 낙찰자에게 유리할 때가 많다. 전문가는 해당 사실과 관련하여 “점유자에게 통상적인 이사 비용을 제공하되 강제집행 시 소요되는 비용의 범위 내에서 원만하게 해결하는 것이 좋다”라고 말했다.