“1억 4,700만 원 내라고요?” 李 정부 출범에 혼선 온 부동산 상황

재건축 부담금 부과 초읽기
예상액 1억 4,700만 원 추산
“분담금 부과 기준 조정해야“

이재명 정부 출범 이후 부동산 시장에서는 재건축 부담금 부과 문제를 두고 혼란이 커지고 있다. 새 정부가 재건축과 재개발 사업을 통해 주택 공급 확대를 추진하겠다는 입장을 밝히면서 서울 강남권을 중심으로 재건축 시장에 긍정적 기대감이 조성됐다.

그러나 동시에 재건축초과이익환수제, 이른바 ‘재초환’ 제도의 존속 가능성이 제기되면서 일부 단지에서는 부담금 부담에 대한 우려가 확산하고 있다.

국토교통부 집계 결과 전국적으로 재건축 부담금 부과가 예상되는 단지는 총 58곳이며, 이 중 절반이 넘는 29곳이 서울에 자리 잡고 있다. 조합원 1인당 평균 부담금은 서울 기준 약 1억 4,700만 원으로 나타났다.

대전 지역에 이어 두 번째로 높은 수준이며, 최대 부담금은 서울 내 한 단지에서 3억 9,000만 원에 육박하는 것으로 조사됐다. 지난해 대비 부과 대상 단지 수와 평균 부담금이 소폭 줄어든 것은 집값 상승에 따른 정상 상승분 반영 효과 때문으로 분석된다.

재초환은 조합원이 재건축 사업을 통해 얻는 초과 이익이 8,000만 원을 넘을 때 해당 초과 이익의 일정 비율을 부담금으로 환수하는 제도다. 초과 이익은 재건축 아파트 가격 상승분에서 정상적인 지역 평균 주택 가격 상승률과 개발비용을 차감한 금액을 의미한다.

즉, 주변 시세 상승을 고려해 실제 사업으로 인한 순수 이익만을 계산하는 방식이다. 이 때문에 집값이 오르면 정상 상승분이 커져 부담금 부과 대상에서 제외되는 단지도 발생한다.

이재명 대통령은 선거 과정에서 재건축 초과이익환수제 시행 의지를 분명히 했으며 폐지보다는 유지 쪽에 무게를 두고 있다. 문재인 정부 시절 2018년 제도가 재도입되었으나 실제 부담금이 부과된 사례는 아직 없다.

윤석열 정부에서는 폐지 움직임이 있었고 실제 부과가 미뤄졌으나, 새 정부 출범과 함께 부과가 현실화될 가능성이 높아졌다. 부과가 시작되면 대상 단지의 반발과 함께 부담금 산정 방식에 대한 논란도 불가피할 전망이다.

최근에는 한국부동산원의 집값 통계 조작 의혹까지 제기되면서 부담금 산정의 공정성에 대한 의문이 커지고 있다.

시장 전문가들은 재초환 부담금 부과가 실행되면 단기적으로 부동산 시장에 불확실성과 변동성을 증폭시킬 것으로 보고 있다. 부담금 액수가 상당한 수준이어서 조합원들의 반대 목소리가 거세질 것으로 예상된다.

따라서 명확한 제도 운영 원칙과 현실에 부합하는 부담금 산정 기준 마련이 시급하다는 지적이다. 정책 일관성 확보와 함께 시장 혼란을 줄이기 위해 투명한 산정 방식을 도입해야 한다는 요구도 많다.

일부 전문가들은 재초환 제도를 완전히 없애기보다는 유예 기간을 두거나 부담 기준을 합리적으로 조정하는 방향이 바람직하다고 조언한다. 공급 확대에 악영향을 최소화하기 위해 제도 개선과 함께 조합원 부담 경감 대책이 함께 마련돼야 한다는 의견도 나온다.

김인만 부동산경제연구소 대표는 “공급 확대 의지는 분명하지만, 단기간 내 공급 증가가 어렵기 때문에 현실적인 개선안을 모색해야 한다”며 “재초환 제도는 부자 감세 논란으로 당장 폐지가 쉽지 않으니 시장 신뢰 회복을 위한 투명한 로드맵이 필요하다”고 말했다.

최근 서울 강남을 넘어 강북권 주요 지역인 노원 도봉 강북구까지 집값 상승세가 확산하고 있다. 이에 정부는 규제 지역 추가 지정 가능성을 검토 중이다. 마포 성동구는 물론 경기 과천 분당 등 일부 준강남권도 이미 규제 요건을 충족한 상태다.

규제 지역 지정의 핵심 기준 중 하나는 집값 상승률이 물가 상승률을 크게 상회하는지 여부이며, 올해 1분기 서울 소비자물가지수는 전 분기 대비 1%, 경기는 1.2% 상승했다. 반면 주요 지역 아파트 가격은 이보다 수 배 높은 상승률을 기록하고 있다.

서울시는 갭투자를 막기 위해 토지거래허가구역을 확대 지정하는 방안을 검토하는 등 강력한 규제 강화 방침을 내비쳤다. 국토부 관계자는 “실수요자 보호에 초점을 맞춰 모든 정책 수단을 총동원할 것”이라며 “투기와 시장 교란 행위에 대해 엄정 대응하고 추가 규제 도입도 검토하고 있다”고 밝혔다.

올해 들어 성동구 아파트 가격은 3.9% 이상 상승해 송파 강남 서초구에 이어 높은 상승세를 유지 중이다.

한편, 7월부터 시행되는 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 규제 강화가 주택시장 안정에 어느 정도 기여할지 관심이 모아진다. 재건축 부담금 부과 임박과 맞물려 부동산 시장의 향후 흐름을 좌우할 주요 변수로 평가된다. 시장 관계자들은 정부가 집값 안정과 공급 확대, 조합원 부담 완화라는 난제를 어떻게 균형 있게 풀어나갈지 주목하고 있다.

새 정부 출범과 함께 재건축초과이익 부담금 부과 여부는 부동산 시장의 중요한 분기점이 되고 있다. 부담금 산정의 공정성과 실효성을 높이는 동시에 명확한 정책 방향을 제시해야만 시장 혼란을 최소화할 수 있다.

공급 활성화와 규제 강화, 부담 경감이라는 세 가지 과제를 동시에 해결하는 방안 마련이 그 어느 때보다 절실한 시점이다.