27번 유찰된 아파트
공매가 또 제자리
HUG 규정에 발목
시공사의 자금난으로 공사가 중단되며 미완성 상태로 남은 이른바 ‘보증사고’ 아파트 단지가 공매 시장에서 반복적으로 외면받고 있다. 수차례 유찰됐음에도 동일한 가격으로 재공매되는 사례가 이어지면서 제도 개선 필요성이 제기된다.
20일 공매플랫폼 온비드에 따르면, 주택도시보증공사(HUG)가 이달 진행한 보증사고 아파트 11곳에 대한 공매가 전부 유찰됐다. 분양보증사고는 주택사업자가 파산이나 부도로 건설공사를 진행할 수 없거나 정당한 사유없이 실행공정이 예정공정보다 6개월 이상 지연된 경우 등에 발생한다.
현행법상 30가구 이상의 공동주택을 건설할 경우 시공사는 반드시 HUG의 분양 또는 임대보증에 가입해야 한다. 이후 시공사가 도산할 경우 HUG가 수분양자에게 분양 대금을 돌려주고, 해당 사업장은 공매로 매각을 시도하게 된다.
공매가 반복적으로 유찰되고 있는 대표적인 사례는 제주 조천읍에 위치한 ‘레이크샤이어’다. 해당 사업장은 2016년 A 건설사가 4,694㎡ 부지를 매입해 추진한 건설 현장이다. 공동주택은 지상 4층, 38세대 규모다. 연면적은 6,325㎡다.
이 단지는 2020년 보증사고가 발생한 이후 공매에 수차례 나왔지만, 매수자를 찾지 못하고 있다. 이달까지 총 27번의 유찰이 이어졌으며, 이는 최초 수준에서 벗어나지 않는 공매가가 배경이다.
지난달에는 57억 8,497만 원까지 낮아졌다가 이번 달에는 다시 115억 6,995만 원으로 원상 복구됐다. 이는 HUG 내부 규정에 따라 공매가가 최초 가격의 절반 이하로 하락하면 재공매 시 다시 원래 금액으로 환원하도록 정해져 있기 때문이다. HUG 측은 해당 규정이 “지나친 저가 매각을 방지하기 위한 장치”라고 설명하고 있다.
레이크샤이어 외에도 전국 각지의 보증사고 사업장이 공매 시장에서 고전하고 있다. 대구 복현동에 위치한 ‘골든프라자’는 도심 속 미완성 건축물로 남아 있으며, 최초 공매가인 276억 원에서 150억 원까지 하락했음에도 여전히 매수 희망자가 나타나지 않고 있다. 전북 익산에 위치한 ‘라포엠 아파트’ 역시 유찰을 반복하는 상황이다.
한편, ‘한국아델리움’ 브랜드로 공사되던 단지들도 공매 시장에서 줄줄이 유찰되고 있다. 시공사인 한국건설이 법정관리에 들어가면서 광주 신안동, 수원 수기동, 군산 궁동 등에서 각각 19회, 26회, 26회의 유찰이 발생했다.
HUG는 그나마 일부 사례에 대해 공매가를 탄력적으로 조정하고 있다. 선순위 채권이 존재하는 경우에는 예외적으로 공매가가 절반 이하로 하락할 수 있도록 내부 지침을 변경한 것이다. 지난해 보증사고가 난 전북 익산시 중앙동의 민간임대아파트 ‘유은센텀시티’는 이러한 예외 규정의 적용을 받았다. 해당 단지는 최초 공매가가 약 242억 원이었으나, 현재 공매가는 약 104억 원으로 낮아졌다. 이는 우리은행이 해당 부지에 대해 선순위 채권을 보유하고 있었기 때문이다.
전문가들은 지방 부동산 경기 침체와 중소형 건설사의 잇단 도산이 앞으로도 유사한 보증사고 사례를 증가시킬 가능성이 높다고 전망한다. 실제로 올해 들어서만 벽산엔지니어링, 신동아건설, 삼부토건, 대저건설, 삼정기업, 안강건설 등 여러 중견·중소 건설사들이 법정관리를 신청한 바 있다. 분양보증 사고 사업장 수도 2021~2022년엔 전무했지만, 2023년에는 16곳, 2024년에는 17곳으로 증가했다.
한국건설산업연구원이 15일 발표한 보고서에 따르면 최근 3년간 건설 수주, 건축 착공 면적, 건설 투자 등 주요 실물 지표가 2008년 글로벌 금융위기 당시보다 더 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났다. 건산연은 “미분양 증가와 기업 수익성 저하 등으로 건설업 전반의 악순환이 지속되고 있다”며 구조적 대응이 필요하다고 분석했다.
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