강남 규제 여파
마포 신고가 속출
토허제 추가 검토
서울 아파트값 상승세가 마포와 성동 등지에서 두드러지고 있다. 토지거래허가구역으로 재지정된 강남 3구와 용산구의 규제를 피한 투자 수요가 인근 지역으로 이동하면서다. 전문가들은 하반기에는 서울 외곽과 수도권 1기 신도시까지 이 같은 흐름이 확산할 가능성이 있다고 전망하고 있다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울시가 지난 3월 24일 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 재지정한 이후 마포구 아현동에 위치한 ‘마포래미안푸르지오’는 61건의 거래가 이뤄지며 서울에서 가장 많은 거래량을 기록했다.
성동구 하왕십리동의 ‘센트라스’는 58건으로 그 뒤를 이었다. 강남과 용산의 거래가 어려워지자 마포와 성동 등 인근 지역으로 매수세가 유입된 결과로 해석된다.
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마포구 아현동의 한 부동산 중개업소 관계자는 “실거주 목적이 아니면 강남에서 매수가 어려워진 상황이다 보니 지방 투자자들이 마포를 대안으로 선택했다”며 “최근엔 매물이 줄어들면서 실물 확인 없이 거래를 진행하는 사례도 있다”고 설명했다.
마포구는 서울 도심과 인접하고 아파트 밀집도가 높아 실수요층이 두터운 지역으로 평가된다. 여기에 외부 투자 수요까지 가세하면서 가격 상승세가 두드러지고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 마포구의 주택 매매가격은 지난해 0.55% 상승하는 데 그쳤으나 올해 들어서는 2.94%의 상승률을 기록했다.
특히 마포래미안푸르지오는 모든 평형에서 신고가 거래가 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용면적 84㎡ C타입은 지난 5월 23일 22억 5,000만 원에 거래되며 한 달 만에 최고가를 다시 썼다.
같은 면적의 A·B·D타입 역시 최고가에 거래됐다. 전용 59㎡ A타입은 19억 원에 거래되며 신고가를 경신했고 B·C타입도 최고가를 기록했다. 전용 114㎡ B·C타입은 각각 26억 원 25억 원에 거래됐고 전용 145㎡도 27억 9,500만 원에 손바뀜이 이뤄졌다.
인근 중개업소는 “주말마다 집을 보러 오는 사람들로 붐빈다”며 “매수세가 몰리면서 그동안 관심이 적었던 소규모 단지까지 움직임이 포착된다”고 말했다.
이러한 상승 흐름에 대해 전문가들은 강남 규제로 인한 전형적인 풍선효과로 보고 있다. 심형석 우대빵부동산연구소 소장은 “토지거래허가구역 지정 이후 마포와 성동 일대의 수요가 증가한 것은 지역 대장 아파트를 중심으로 풍선효과가 나타난 결과”라고 설명했다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원도 “직주근접이 가능하고 규제에서 벗어난 서울 주요 지역의 대단지 아파트에 수요가 집중됐다”며 “7월 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR 규제를 앞두고 ‘지금 사야 한다’는 분위기도 형성됐다”고 분석했다.
오는 7월 1일부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR이 적용되면 수도권 가산금리가 현재 1.2%에서 1.5%로 올라 대출 여건이 더욱 까다로워진다. 예를 들어 연 소득 1억 원인 차주가 수도권에서 10억 원짜리 아파트를 구입하려 할 때 혼합형 주택담보대출 조건(LTV 70% 35년 만기 원리금균등상환 대출금리 4% 가정)으로는 현재 최대 7억 원까지 대출이 가능하지만 7월부터는 6억 4,400만 원으로 한도가 약 8% 줄어들게 된다.
한편, 오세훈 서울시장은 이러한 ‘풍선효과’와 관련해 향후 상황에 따라 허가구역 추가 지정 가능성을 시사했다. 오 시장은 6월 11일 서울시의회 시정질문에서 “현재 시장 흐름을 매우 긴장된 시선으로 지켜보고 있다”고 밝히며 “토지거래허가제는 가급적 사용하지 않는 것이 좋지만 시장이 비정상적으로 움직인다면 언제든지 다시 적용할 수 있다”고 말했다. 이어 그는 “성동구와 마포구 등 일부 지역은 향후 6개월가량 가격 추이를 지켜본 뒤 추가 조치가 필요한지 여부를 판단할 계획”이라고 덧붙였다.
오세훈 서울시장은 외국인을 대상으로 한 토지거래허가제 도입 가능성도 함께 언급했다. 그는 “외국인에 한정해 토지거래허가제를 적용하는 방안도 고려할 수 있다”며, 호주나 캐나다처럼 외국인의 부동산 취득을 제한하는 해외 사례를 참고할 필요가 있다고 강조했다.
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