강남·대구·부산 공실률 심각
높은 월세가 진입장벽
공급이 수요를 넘어 지속될 것
한국부동산원이 20일 공시한 주택유형별 매매에 따르면 2024년 1분기 전국 부동산 거래 가운데 아파트의 비중은 75.8%로 인상됐다. 이는 직전년도 대비 1.6% 상승한 것이다. 반면 상가 및 사무실 등의 주거 이외의 거래는 전년 대비 5.8% 떨어졌다. 지난해 4분기 1만 249건 거래되었지만, 올해 1분기는 9,561건의 거래를 기록했다. 한 분기 만에 1만 건도 못 넘긴 셈이다. 특히 서울 지역을 비롯해 경기, 충남지역 외에 전국적으로 하락세가 눈에 보일 정도로 증가했다.
거래금액 또한 직전 분기(4조 3,137억 원)에 비해 18.6% 하락해 3조 5,104억 원을 기록했다. 지속되는 시장침체로 상권이 죽으면서 상가 공실률이 늘어나는 상황이다. 특히 부동산 시장에 대한 불확실성이 높아지면서 소비자 신뢰가 하락했다. 이에 따라 구매자와 투자자 모두 상가 구매나 투자를 주저하게 되는 상황으로 시장 활성화가 어려운 것으로 분석된다. 또한 소비 패턴의 변화도 상가 임대 감소에 한몫했다. 온라인 플랫폼을 중심으로 온라인 쇼핑 시장의 급격한 성장으로 오프라인 매장의 매출 감소는 상가 수요에 대해 직접적인 영향을 미쳤다.
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서울은 전반적으로 상가거래에서 선방하는 모습을 보였지만, 서울의 일부 지역에서는 상가 공실률이 크게 증가했다. 우선 강남의 인기 아파트 단지 내에 있는 상가 또한 부동산 침체를 이기지 못하고 빈자리가 늘어난 상황이다. 특히 강남 상권은 전국에서 가장 높은 상권으로 명성을 떨치고 있어, 투자 금액 대비 손해를 보는 경우가 다량 발생하면서 상가를 떠나는 이들이 늘어나고 있다.
이 아파트는 서울 서초구 소재 6층짜리 아파트며 3,000가구를 수용하는 대단지 신축 아파트지만, 1층 상가의 절반 가까이는 비어있다. 해당 아파트의 분양이 시작될 당시 평당 1억 원을 훌쩍 넘는 금액으로 많은 관심을 모았지만, 임대료 상승이 가팔라지자, 상가 임대를 원하는 인원이 급격히 감소했다. 한 공인중개사는 이 상가의 1층 월세는 500만 원에서 550만 원으로 분식점 등으로는 감당할 수 없는 규모로 알려졌다.
강남에 이어 송파구 소재 초대형 아파트 단지 또한 막대한 상가 공실률을 보인다. 지하철과 연결되어 큰 화제를 모은 이 아파트 상가는 입지가 좋기로 유명하지만, 지하 1층에 입주한 가게가 없어 한낮에도 어두컴컴한 것으로 알려졌다.
이어 전국 미분양의 무덤으로 불리는 대구에서도 막대한 상가 공실률을 보인다. 그중 대구혁신도시가 대구시 내에서 가장 공실률이 높은 지역으로 불린다. 대구혁신도시는 전국의 10개 혁신도시 가운데 다량의 공공기관이 이전하면서 빠르게 신도시로 급성장할 것으로 기대를 한 몸에 받았다. 하지만 의료시설을 비롯해 교육 시설 등의 부재로 거주하기 어려워지면서 목표 인구를 달성하지 못한 채 인구 감소 현상이 나타나고 있다. 이에 따라 이 지역의 아파트 단지 내 상권은 휘청이고 상가 공실률을 갈수록 올라가고 있다.
한국부동산원이 지난 2023년 4분기 발표한 상업용 부동산 임대 동향 조사에 따르면 대구혁신도시는 공실률 36.3%를 기록하며 압도적인 상가 부동산 침체를 보였다. 대구 내 하위시장 중 1위인 셈이다. 이 수치는 전국의 혁신도시 가운데 3위로 나타났다. 전국 혁신도시의 평균 공실률은 21.8%인데 대구혁신도시는 14.5%나 높은 공실률을 보였다. 이에 대해 대구혁신도시에 거주하는 한 시민은 “대구시가 나서서 교육 및 의료 인프라를 보장해 줬으면 좋겠다”라며 “회사가 이전해서 억지로 거주하고 있지만 스타벅스나 다이소도 없는 시골 같다”라고 말했다.
이어 부산의 상가 부동산 또한 높은 공실률을 보인다. 이미 건설이 완료된 상가는 처치 곤란한 상황에 놓였고, 사업자들은 해당 상가의 비중을 줄이려고 노력하고 있지만 쉽지 않은 것으로 보인다. 특히 부산 송도 소재 1,300여 가구 규모의 초고층 주상복합 건물은 준공된 지 1년 8개월이 흘렀지만, 빈 상가가 눈에 확인된다. 부산은 지난 2015년 지구단위계획 변경을 도입해 상가 비중을 기존 50%에서 20%로 대폭 감소했지만, 수요가 늘어나지 않아 여전히 높은 공실률을 보인다.
송도 지역의 경우 높은 부동산 가격으로 바다를 조망하는 상가는 평당 7,000만 원에 육박하는 가격으로 전체 상가 가운데 15%만 채워져 있는 것으로 나타났다. 이 상가에 입주한 한 음식점주는 “월세가 너무 높아서 분양 받은 사람도 대출을 끼고 올 수밖에 없다”라고 한탄했다. 전문가들은 지난 몇 년 동안 전국적으로 대규모 신축 아파트가 다량 건설돼, 상가 공급이 수요를 뛰어넘어 당분간 상가 임대 및 분양은 하락세가 지속될 것으로 전망했다.
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