떼돈 벌게 해준다던 ‘수익형 부동산’…2024년 현실은 처참했죠

수익형 부동산 인기 하락
고금리 등 경제난 여파 커
아파트 상가·오피스텔 심각

최근 부동산 업계에서 큰 사랑을 받았던 ‘수익형 부동산’이 몰락했다. 업계에 따르면 수익형 부동산으로 나오는 매물보다 수요가 떨어지는 상황으로 배보다 배꼽이 더 큰 격인 셈이다. 

흔히 한국 부동산 업계가 말하는 수익형 부동산은 ‘임대 수익형 부동산’과 ‘매매 수익형 부동산’을 뜻한다. 

임대 수익형 부동산은 주로 주택 및 아파트와 같은 거주시설과 상가 등을 임대하여 월세나 전세 등의 임대료 이익을 얻는 형태를 말한다. 임대료 수익으로 부동산 유지비 및 이자, 세금 등을 지불하고 남은 금액은 순수익이 된다. 일반적으로 장기적인 수익을 목표로 하는 투자자가 참여한다. 

매매 수익형 부동산이란 부동산의 가치 상승을 목표로 삼아 주택, 상가, 토지 등을 구매한 후 시장 가치 상승이나 재개발 등에 따라 매도하여 이익을 창출하는 방식을 뜻한다. 해당 형태는 잦은 투기가 확인돼 투자를 할 때 주의할 필요가 있다. 

장기적으로 수입을 낼 수 있는 장점으로 많은 투자자가 몰린 수익형 부동산이 고금리의 여파로 직격탄을 맞았다. 더하여 부동산 시장 침체와 저출산, 소비 성향 변화까지 맞물리면서 심각한 현실이다. 

한국자산관리공단에 따르면 지난 12일 대구 수성구 신매동 소재 686가구 규모인 시지코오롱하늘채스카이뷰 아파트 상가 가운데 세금 체납으로 인한 6개 상가가 매물로 등록된 사건이 화제다. 

이는 전체 상가 가운데 10%에 해당하는 것으로, 상당수를 차지한다. 해당 매물의 소유권은 모두 신탁사가 가지고 있었던 것으로 알려졌다. 2년 전 첫 입주를 시작한 해당 단지 내 상가에는 2024년인 현재 여전히 홍보관이 존재하는 등 입주한 곳보다 비워진 곳이 더 많은 상황이다. 

이어 인근 지역인 수성구 두산동 호반써밋수성 469가구 규모는 지난 2021년부터 아파트 상가 분양을 시작했지만, 실적은 10%에 머문 것으로 나타났다. 해다아 아파트는 오는 6월 입주를 앞두고 있어, 공실률이 높은 채로 입주민을 맞이할 상황이다. 

더하여 입주예정자협의회의 증언에 따르면 상가 분양 과정에서 거액의 손해를 입은 시공사는 준공에 필요한 도로 확장 등 승인 조건들 준공 2개월 전까지 완료하지 않는 등 ‘시위’를 벌여 논란이 된 바 있다. 

호반써밋수성 근처에 있는 수성레이크푸르지오 332가구 규모 아파트의 상가 또한 입주한 지 2년 가까이 지났지만 대부분 공실인 상황이다. 높은 공실률에 기존에 있던 편의점은 문을 닫고 인근으로 이전하는 등 상가에서 버텨나가지 못하는 상황이다. 해당 아파트의 상가 소유권은 대부분 신탁사에 귀속된 것으로 전해진다. 

대구 지역의 아파트 상가뿐만 아니라, 대표적인 수익형 부동산으로 꼽혔던 ‘오피스텔 투자’도 추락을 맞이했다. 

오피스텔은 최근 10년 동안 1인 가구 증가 등으로 수요가 높아지면서 많은 투자자가 몰렸다. 특히 오피스텔이 입주하는 위치가 대체로 대도시의 학군이나 상업지역 등 편리한 교통과 인프라가 잘 발달한 지역에 있어 안정적인 수익을 기대할 수 있어 많은 투자자가 해당 매물을 선택했다.

더하여 오피스텔의 경우 단기 임대, 장기 임대, 분양 후 임대 등 다양한 방식의 투자가 가능했던 점도 투자자들이 자신의 목표와 상황에 맞춰 적합한 투자 방식을 폭넓게 선택할 수 있도록 하여 새로운 투자자를 모집하기 좋은 정책이었다. 

또한 오피스텔은 아파트에 비해 관리가 비교적 용이한 점도 투자의 장점으로 꼽혔다. 

지난 8일 한국부동산원 청약홈에 따르면 2024년 들어 새로 청약을 시작한 오피스텔 총 7곳 가운데 3곳은 모집 인원조차 되지 않아 심각한 미달률을 보였다. 특히 오피스텔은 한 자릿수 경쟁률을 보이는 등 대형 미달이 대량 발생하면서 추가 모집이 이어지는 상황이다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 지난 2023년 전국에서 거래된 오피스텔 매매 건은 2만 6,905건으로 나타났다. 이는 직전년도인 2022년도의 오피스텔 매매건인 4만 3,557건의 62% 수준으로 대폭 감소했다.  

거래량이 감소할 뿐만 아니라 매매가도 다소 약세를 보인다. 전문가들은 오피스텔의 선호도 하락에 전국을 강타한 전세 사기를 이유로 들었다. 오피스텔의 인기가 증가하면서 투기를 한 이들이 임차인에게 제대로 돈을 지급하지 않으면서 오피스텔 전체가 호감이 떨어졌다고 분석한다. 

이에 법원경매에 고금리를 버티지 못하고 나오는 매물이 급증하는 상황이다.