기안84, 동탄에서 이룬 꿈
공실 폭탄에 경매 급증
2030 많은 젊은 신도시
“동탄은 내 꿈이었다.” 웹툰 작가 겸 방송인 기안84는 자신의 유튜브 채널 ‘인생84’에서 동탄신도시를 향한 애정을 숨기지 않았다. 10년 전, 그는 동탄 벽산아파트와 백설마을에서 2년간 살며 개발 중인 신도시를 보며 “대한민국에 SF 미래도시가 들어오는 것 같았다”라며 감탄했다. 이후 ‘패션왕’ 연재로 번 돈과 대출을 합쳐 메타폴리스 50층에 전세로 입주한 그는 성공의 기쁨을 만끽했다. 하지만 큰 집에 대한 설렘도 잠시, 그는 곧 ‘굳이 이렇게 큰 집이 필요할까’라는 회의를 느끼며 동탄을 떠났다.
그가 사랑했던 그 동탄신도시. 그러나 지금은 사뭇 다른 모습이다. 최근 동탄신도시는 공실 위기로 신음하고 있다. 12일 지지옥션에 따르면, 동탄의 상가 경매 건수는 2022년 38건에서 2024년 302건으로 8배나 폭증했다. 동탄뿐 아니라 미사, 다산 등 주요 신도시들이 비슷한 상황에 놓였다. 하지만 매각률은 15%에 불과해, 경매 시장에서도 외면받고 있다.
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현지 부동산 관계자는 “우리가 입주한 빌딩만 해도 지금 1, 2층 공실인 곳들은 7년 넘게 세입자를 못 찾고 있다”라며 “이자는 높아지는데 상가 임대료를 한 푼도 못 받으니, 경매에 넘어가는 곳이 많다”라고 전했다. 특히, 오프라인 소비 감소로 1층 상가의 프리미엄이 사라지면서 공실은 더욱 늘어났다. 한때 12억~13억 원에 분양되던 1층 상가는 최근 절반 가격에 거래되는 실정이다.
미사(하남시 풍산·미사·망월·선동)의 경우에도 11건→31건→343건으로 상가 경매 진행 건수가 31배로 증가했다. 지난 2020~2021년 지식산업센터가 우후죽순 들어선 다산신도시의 경우, 2022년에는 1건에 불과했지만 2023년 7건, 2024년 65건으로 대폭 늘었다. 매각률도 지속적으로 떨어지는 등 이들은 경매 시장에서도 찬밥 신세다. 2022년 미사의 상가 매각률은 36.4%였지만 지난해 10.8%로 떨어졌고 다산(100%→20%) 역시 매우 저조한 매각률을 보인다.
한편, 동탄은 ‘가장 젊은 신도시’라는 타이틀을 유지하고 있다. 수도권 주요 신도시 중에서 20·30대 비율이 가장 높은 곳이기도 하다. 2020년 이후 신도시 인구 유입을 분석한 결과, 인천 검단신도시 다음으로 동탄이 두 번째로 인구가 많이 증가했다. 동탄2신도시의 입주가 본격화하며 인구는 35만 9,860명에서 40만 6,036명으로 약 5만 명 늘어났다.
특히, 동탄은 젊은 층 비율이 29.6%로 수도권 주요 신도시 중 가장 높았다. 비슷한 시기 미사(27.9%)나 위례(25.1%), 판교(24.5%)보다 젊은 세대의 유입이 활발했다. 고가의 집값으로 젊은 층 비중이 낮아진 판교나, 입주 후 고령화가 빠르게 진행 중인 광교·미사와 대비되며 동탄은 여전히 ‘젊은 도시’로 평가받고 있다.
그러나 젊음만으로 위기를 피할 수는 없었다. 상가 공실과 부동산 침체가 겹치며 동탄의 상권은 빠르게 얼어붙고 있다. 고금리 여파에 대출 부담이 커지면서 수익률이 하락했고, 이는 투자자들의 외면으로 이어졌다.
부동산 전문가들은 신도시 상가 경매에 참여할 경우 권리 분석, 상권 조사, 관리비 연체료 확인 등을 철저히 할 것을 조언한다. 특히, 장기 공실 상가의 경우 관리비 연체료가 상당해 낙찰자가 이를 떠안을 수 있다는 점에 유의해야 한다.
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