한때 프리미엄 붙던 한강뷰였는데… 지금은 애물단지 됐습니다

계약금 포기 매물 속출
입주율 50%도 안 돼
대출 축소에 거래 ‘뚝’

한때 아파트 대체 투자처로 주목받았던 지식산업센터가 최근 공실 문제에 직면하며 시장 분위기가 급격히 냉각되고 있다. 지식산업센터는 사무실·공장·상가 등이 함께 들어선 업무용 복합건물로, 규제 회피와 투자 대안으로 주목받았던 상업용 부동산이다. 고금리와 대출 규제, 경기 불황 등이 복합적으로 작용하면서 대규모 공실 사태가 현실화하고 있다.

현재 지식산업센터는 수도권에 몰려 있는 상황이다. 한국산업단지공단에 따르면, 3월 31일 기준 전국 지식산업센터는 총 1,545곳이며, 이 중 약 77%인 1,190곳이 수도권에 위치해 있다. 특히 경기도 하남과 고양 지역에만 714곳이 집중돼 있으며, 서울과 인천에는 각각 395곳, 81곳이 들어서 있다.

경기 고양시 덕양구의 B 지식산업센터 바로 옆에서는 1,000여 실 규모의 C 지식산업센터가 공사 중이다. 내년까지 덕은지구 내 12개 업무용지 중 절반인 6곳에 총 2,000실 이상이 입주할 예정이며, 나머지 부지까지 포함하면 약 5,000실 규모의 지식산업센터가 조성될 것으로 보인다.

B 지식산업센터는 지난해 8월부터 입주를 시작했지만, 현재 입주율은 절반에도 미치지 못하고 있다. 센터 1층 상가 대부분은 여전히 비어 있고, 상층부 역시 광고지와 임대 현수막만 붙은 채 텅 비어 있는 곳이 많다. 분양 당시 한강 조망이 가능한 고층 호실은 높은 관심을 끌었지만, 현재 직원들이 근무 중인 사무실은 절반에도 못 미친다.

고양시의회 손동숙·장예선 의원이 고양시로부터 받은 자료에 따르면, 2023~2024년 입주를 시작한 지식산업센터의 입주율은 5~47%에 그친다. 고양시 전체 지식산업센터 25곳, 총 1만 1,443실 가운데 약 6,404실만이 실제 입주한 상태다.

덕은동 A 공인중개업소 관계자는 “분양가의 10% 수준인 계약금을 포기한 매물들이 많지만, 실제로 거래로 이어지는 경우는 드물다”고 전했다.

관계자에 따르면, 한강 조망 유무에 따라 보증금과 월세 수준은 차이가 있지만, 전용 33㎡ 기준 보증금 500만~600만 원, 월세 50만~60만 원 선에서 형성되어 있다. B 지식산업센터 전용 50㎡의 경우, 분양가는 4억 원대였으나 최근에는 1억 5,000만 원을 낮춘 가격에 내놓기도 했다.

또 다른 공인중개업소 운영자인 E 씨는 “3~5년 전만 해도 한강 조망이 가능한 지식산업센터는 프리미엄이 붙으며 손바뀜이 활발했다”며 “당시 계약금만 있으면 90%까지 대출이 가능했지만, 현재는 50~60%로 줄면서 투자 매력이 크게 떨어졌다”고 설명했다.

지식산업센터는 제조업, 지식산업, 정보통신업 등 다양한 업종이 입주 가능한 복합시설로, 과거에는 전매 제한과 세제 규제를 피할 수 있는 투자처로 주목받았다. 특히 주택 수에 포함되지 않아 종합부동산세 및 양도소득세 부담을 피할 수 있다는 장점도 있었다. 2020년부터 2023년 초까지는 계약금만으로 중도금 무이자 혜택과 함께 80% 이상의 잔금 대출이 가능했기 때문에 투자 수요가 몰렸다.

그러나 2023년 2분기 이후 급격한 금리 상승으로 인해 상황은 바뀌었다. 부동산 경기가 침체하면서 지식산업센터 투자 수요는 급감했고, 시중은행의 대출 한도도 분양가의 50~60%로 축소됐다.

지식산업센터의 매매 거래량과 거래 금액 역시 급감했다. 부동산플래닛에 따르면, 2021년 8,287건이던 매매 거래량은 2023년 3,395건으로 줄었고, 거래 금액은 3조 4,288억 원에서 1조 4,297억 원으로 급감했다. 2023년 4분기 거래량은 최근 5년 내 최저치를 기록했다.

경매로 넘어가는 물건도 늘고 있다. 지지옥션에 따르면, 지식산업센터 경매 건수는 2021년 737건에서 2023년 1,594건으로 증가했으나, 낙찰률은 약 30% 수준에 그쳤다. 서울의 경우 14개월간 279건 중 73건만 낙찰됐고, 평균 매각가율은 69.3%였다. 경기·인천 지역은 같은 기간 1,403건 중 373건만 낙찰됐으며, 평균 매각가율은 61.2%에 머물렀다.

지식산업센터 주요 수요층인 창업 기업 수도 줄고 있다. 중소벤처기업부에 따르면, 2020년 148만 4,600여 개였던 창업 기업 수는 2023년 123만 8,600여 개로 감소했다. 수요가 줄면서 공실 우려는 더욱 커지고 있다.