“잠실은 25억, 여긴 6억인데…” 서울시가 토허제 규제 적용해서 분노한 지역

서울 첫 ‘구 단위’ 규제
무늬만 송파, 규제는 동일
반포 급매 9억 하락

서울시가 강남 3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 지정하면서 실질적으로는 집값이 낮은 일부 지역 주민들의 반발이 거세지고 있다. 특히 서울 평균 아파트 매매가격에도 미치지 못하는 저가 지역들이 동일한 규제를 받게 되면서 형평성 논란이 불거지고 있다.

서울시와 국토교통부는 지난 3월 19일 강남 3구와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다. 적용 기간은 3월 24일부터 9월 30일까지로, 약 6개월간 운영되며 필요시 연장도 검토할 예정이다. 이는 특정 단지나 동 단위가 아닌 자치구 전체를 지정한 첫 사례다.

이번 조치에 따라 서울의 토지거래허가구역 면적은 기존 52.79㎢에서 163.96㎢로 약 3배 확대됐으며, 이는 서울 전체 면적의 약 27%에 해당한다. 서울시는 최근 잠실·삼성·대치·청담 등 일부 지역의 토허제 해제 이후 강남권을 중심으로 집값과 거래량이 상승세를 보이자 이를 과열 조짐으로 판단해 조치를 내렸다고 설명했다.

그러나 해당 구역 안에는 서울 아파트 평균 매매가격(12억 9,910만 원)을 크게 밑도는 동네들도 다수 포함돼 있어 일괄적인 규제 적용이 불합리하다는 지적이 나온다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 올해 1월 1일부터 3월 20일까지 거래된 서울 전체 법정동 가운데, 강남 3구·용산구에 속하면서도 평균 매매가격이 10억 원 미만인 곳은 총 4곳이다. 송파구 삼전동은 6억 4,167만 원, 석촌동은 6억 6,008만 원, 마천동은 8억 3,867만 원, 용산구 용산동2가는 7억 9,000만 원에 그쳤다.

같은 송파구에 속한 잠실동의 아파트 평균 매매가격이 25억 3,063만 원인 점을 고려하면, 삼전동과는 약 18억 8,896만 원의 차이를 보인다. 하지만 이번 지정으로 이들 모두가 동일한 규제를 받게 됐다. 규제 적용 이후 저가 지역에서는 거래가 사실상 끊긴 상황이다. 마천동과 삼전동의 올해 거래 건수는 각각 6건, 3건에 그쳤지만, 잠실동은 187건에 달했다.

거래 부진은 실거주 목적 외 매입이 제한되는 규제 구조와도 무관치 않다는 분석이다. 토지거래허가구역 내에서는 주택 매수자가 2년간 실거주를 해야 하며, 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 불가능하다. 이로 인해 일부 지역 주민들은 불만을 표하고 있다. 송파구 마천동에 거주하는 한 주민은 “말만 송파지, 집값 상승의 혜택도 못 받았는데 이제는 거래까지 막히는 것이 아니냐”라고 토로했다.

마천동 내 122가구 규모의 소형 아파트 단지인 ‘아남’의 경우, 전용 70.42㎡가 2021년 3월 7억 5,000만 원에 거래된 이후 지난해 10월에는 6억 8,000만 원에 손바뀜됐고, 현재 호가는 6억 3,000만 원 수준으로 하락했다. 그러나 규제로 인해 매수 수요가 줄며 거래는 끊긴 상태다.

전문가들은 이번 지정으로 갭투자 수요가 줄어들고 실거래량도 감소할 가능성이 높다고 보고 있다. 한 부동산 전문가는 “토지거래허가구역 재지정 이후, 특히 송파나 용산에서도 가격 상승폭이 크지 않았던 지역의 거래량 감소가 눈에 띈다”고 말했다.

한편, 이번 조치 이후 고가 아파트가 밀집된 지역에서도 거래 위축 조짐이 나타났다. 서초구 반포동의 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡는 최근 54억 원에 거래됐다. 같은 동의 비슷한 층수 매물 호가가 63억 원까지 형성돼 있다는 점을 고려하면 약 9억 원 낮은 가격에 거래된 셈이다.

서울시는 이러한 결정이 시장 안정화 목적임을 강조했다. 서울시 관계자는 “일부 지역만 지정할 경우 주변 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과가 발생한다”며 “이번에는 강남 전역의 이상 과열 조짐에 대응해 선제적으로 조치를 취한 것”이라고 설명했다. 오세훈 서울시장 역시 정부 합동브리핑에서 “규제 해제 이후 시장 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다”며, “비정상적인 흐름에는 단호히 대응하겠다”고 밝혔다. 국토부는 향후 시장 과열이 지속될 경우 추가 지정도 검토하겠다고 밝혔으며, 투기 수요 차단을 위한 합동 점검반 운영과 자금출처 조사도 병행할 계획이다.