부동산 구매한 외국인 1년 새 12% 늘어
그중에서도 중국인 65% 차지
부천, 화성 집중적으로 매입
지난해 국내에서 부동산을 사들인 외국인이 2023년에 비해 1년 만에 12%가 늘어 1만 7,000명을 넘어섰다. 이들 중에서도 중국인은 1만 1,346명으로 65%의 비율을 차지하며 외국인 중 가장 많았다.
중국인들은 어디에서 한국의 부동산에 매력을 느끼는 걸까? 주택과 토지의 완전한 소유권에 있다고 추정할 수 있다. 중국의 경우에는 토지가 국가의 소유로 귀속되기 때문에 개인이 토지를 사고팔 수 없다. 주택을 구매하게 되면 토지의 경우 국가에 토지 임대료를 납부하고 임대 형식으로 소유하는 형식이다. 그렇기 때문에 구매하면 토지와 주택을 완전히 소유할 수 있는 한국 부동산의 소유권이 매력적인 요소가 된다.
심리적인 요인으로는 중국 부동산 시장보다 한국 부동산에 가지는 안정성이 있다. 중국 시장의 경우, 코로나19 이후 자금이 부동산으로 유입되면서 부동산 시장이 과열됐다. 이에 시진핑 주석이 부동산 사업을 대상으로 대출 제한, 금리 인상 등의 강력한 규제 정책을 3년 동안 실시했다. 그러나 2023년 12월부터 부동산 정책에 대한 규제를 완화하여 부동산 시장의 활성화를 적극적으로 장려하는 정책을 펼치고 있다.
박승찬 용인대 중국학과 교수는 “중국인들이 생각할 때 갑작스러운 정책으로 투자가 막힐 수 있기 때문에 정부나 시장에 불신과 불안감, 불확실성을 가지고 있다”라고 말했다. 이에 비해 한국의 부동산은 토지 면적에 비해 높은 인구 밀도를 가지고 있기 때문에 상대적으로 부동산 시장의 완벽한 침체가 어렵다고 전망되기 때문이다.
그 외에도 경제적인 요인이 있다. 외국인에게 상대적으로 유하게 작용하는 부동산 취득세율과 주택 담보 대출이 그중 하나이다. 내국인의 경우 가족관계에 대한 정보가 전산화되어 있지만 외국인의 경우에는 세대원을 파악하기가 어렵다. 외국인이 국내에서 90일 넘게 체류하려면 ‘등록외국인기록표’를 작성해 외국인 등록을 마쳐야 한다. 기록표에는 본인과 한국 내 체류하는 가족이 적게 되어 있다.
하지만 외국인 등록표에는 국내 동거가족 기입란 자체가 없어 외국인의 세대원을 정확히 파악하기가 어렵다. 이에 따라 배우자의 소득이 누락되는 경우가 발생하면서 외국인의 경우 대출 심사 과정에서나 취득세율에서 이득을 볼 수 있는 구조를 띠고 있다.
그렇다면 중국인들이 많이 구매하는 지역은 어디가 있을까. 지난해 중국인이 부동산을 가장 많이 산 지역은 부천시 원미구(817명)로 드러났다. 이어 화성시(745명), 안산시 단원구(649명)로 높았다. 강남 3구 부동산을 산 중국인은 강남(22명), 서초(16명), 송파(12명) 등으로, 50명으로 집계됐다.
부천시가 발표한 ‘부천시 등록 외국인 및 국내거소신고자 현황’에 따르면 부천시 등록 외국인 가운데 중국인 수는 2021년 1만 8,500명에서 지난해 1만 9,500명으로 1,000명 늘었다.
이러한 변화의 배경에는 대림동의 비싸진 임대료가 있다. 대림동은 1990년대부터 30여 년 동안 중국 교포 최대 상권이었다. 하지만 2010년 이후 대림동 일대에 임대 수익을 노리고 뛰어든 중국인들의 영향으로 임대료가 크게 뛰어 최근 경기 불황이 겹치면서 이를 버티지 못한 중국 교포들이 대림동을 떠나고 있다. 서울시에 따르면 대림제2동의 등록 외국인 수는 2018년 9,240명에서 2023년 5,726명으로 5년 새 40% 가까이 감소했다.
아시아경제에 따르면 김성학 중국동포연합중앙회 회장은 “부천은 중국동포들이 문화적 토대를 이루고 있는 대림역과 멀지 않으면서 평당 500만 원가량 저렴해 최근 거주지로 선호된다”라고 말했다.
이처럼 대부분의 중국인은 투자 목적이 아닌 실거주지 목적으로 구매하는 것으로 확인됐다. 2023년 7월, 서대문구의 공무원 지방세 연구동아리 서대문센세이션은 구청 민원실과 이태원 등지에서 중국인 70명을 대상으로 설문조사를 실시했다. 그 결과 한국에 주택을 소유한 사람은 10%로 모두 실거주자였던 것으로 드러났다.
투자용으로 많이 매매되는 곳은 강남과 대림동 일대, 제주이다. 한 전문가는 “특히 제주도는 5억 이상 투자하면 경제 활동을 자유롭게 할 수 있는 F2 비자를 줬다”라며 “이후 투자를 5년 동안 유지하면 영주권이 나왔기 때문에 투자 목적의 부동산 매매가 활발했다.”라고 설명했다.
외국인이 한국 토지를 보유하는 비중이 빠르게 증가한다면 마냥 좋은 일일까? 국내 부동산 시장이 활성화되는 효과를 노릴 수도 있지만, 부동산 시세가 교란될 우려 또한 존재한다. 이에 따라 외국인 부동산 매매 심사를 철저히 해야 한다거나 자국민에 대한 대출 역차별을 개선해야 한다는 목소리가 나오고 있다.
이러한 상황 속 서대문센세이션에서 대안으로 제시한 것은 ‘추가외국인취득세’다. 외국인이 국내 부동산을 매입하면 기본적으로 내야 하는 취득세에 추가 세율을 더해 세금을 납부하게 하자는 것이 법의 취지이다. 이후 국내에 취직하여 1년 이상 소득세를 납부한 경우, 1주택자로서 3년 이상 실거주한 경우 등의 특정한 경우에만 세금을 환급해 주는 구조다.
그러나 이는 현실적으로 어려운 것으로 보인다. 외국인에게 규제를 적용하게 되면 그 여파로 이들이 한국 부동산 시장에 가진 매력을 잃을 수 있기 때문이다.
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