일명 ‘만수르 빌딩’으로 불리죠…월 임대료만 1억 국내 건물의 위치

스테이트타워 남산 근황
스타벅스코리아 본사 철수
서울 오피스 임대료 부담 ↑

최근 서울 광화문·시청 등 도심권역(CDB) 오피스의 높은 임대료를 감당하지 못해 기업들이 도심을 떠나는 현상이 가속화하고 있는 가운데 과거 만수르가 점찍었던 건물이 재조명되고 있다. 이는 스타벅스 코리아를 운영하는 신세계그룹 계열사 SCK컴퍼니가 입주해 있던 ‘스테이트타워 남산’이다.

영화 ‘베테랑’과 드라마 ‘이태원 클라쓰’에 등장해 부자 촬영지로 떠오른 이 빌딩은 세계에서 제일가는 부자인 만수르가 탐냈던 것으로 명성을 얻었다.

부동산 업계에 따르면 스테이트타워 남산은 지난 2011년 준공된 오피스 빌딩으로, 전체 면적 6만 6,799㎡, 지하 6층~지상 24층에 달하는 건물이다. 특히 대각선에 있는 신세계 백화점 명동 본점과 견주어도 손색이 없는 규모를 자랑한다.

여기에 명동역과 회현역 바로 중간 지점에 자리 잡고 있어 교통성 측면에서 뛰어나다. 이에 스테이트타워 남산은 회현동의 랜드마크로 자리 잡았다. 큰 규모를 자랑하는 외관처럼 내부 시설 역시 호화스러운 모습을 자랑하는 것으로 알려졌다.

업계에 따르면 스테이트타워 남산은 2.8m의 층고로 우수한 개방감을 줄뿐더러, 한 층당 총 전용면적이 504평이기 때문에 대형 오피스룸을 찾는 기업에 안성맞춤이라는 평가를 받는 것으로 파악됐다.

또한, 빌딩 내부에는 입주사를 위한 전용 카페와 스포츠 시설, 개인 회의실 등까지 마련되어 있다. 이어 최상층인 26층에는 회원제로 운영되는 ‘더스테이트룸’이 자리 잡고 있다. 더스테이트룸의 회원들은 코스 요리와 미팅, 마사지, 스파 등 다양한 서비스 이용이 가능하다. 특히 조선 호텔이 직접 관리하는 공간이기 때문에 청결과 보안이 우수하며, 베테랑의 파티 장면 역시 이 공간에서 촬영되었다.

국내 최초 브랜드 사무실 건물로 입주 전부터 외국계 기업과 대형 로펌에 러브콜을 받은 스테이트타워 남산은 지난 2022년 기준 법무법인 세종이 빌딩의 1/3을, BMW코리아, BNP파리바은행 및 증권, 베인&컴퍼니, 한국투자공사(KIC) 등이 입점한 것으로 알려졌다. 이 시기 대형 오피스 빌딩의 경쟁이 치열했음에도 불구하고, 당시 2%의 낮은 공실률을 보였다.

그렇다면 해당 빌딩의 주인은 누구일까? 스테이트 타워 남산은 신한 BNPP 자산운용이 빌딩 개발 단계부터 참여해 지난 2012년 4,000억 원에 매입한 것으로 확인됐다. 2년 뒤 매각을 결정한 신한 BNPP 자산운용은 만수르가 운영 중인 세계 3대 국부펀드 ADIA에 3.3㎡당 2,560만 원으로, 총 5,300억 수준의 매각 계약을 체결했다.

즉, 2년 사이 1,000억 원이 넘는 차익을 챙긴 것이다. 이 당시 여러 투자자가 스테이트타워 남산 인수를 위해 힘썼던 것으로 전해졌다. 이는 당시 공실률이 4%를 웃돌았기 때문이다. 다만, 지난 2018년 법무법인 세종이 광화문 디타워로 본사를 이전하면서 공실률은 순식간에 40%로 치솟았다. 이에 ADIA는 즉각적으로 매각을 추진하며 화제를 모았다.

이는 이미 매입 후 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올리는 전략을 취했기 때문이다. 업계에 따르면 ADIA의 자리는 미래에셋자산운용이 꿰찬 것으로 파악됐다. 실제로 지난 2019년 미래에셋자산운용은 스테이트타워 남산을 5,886억 원에 인수한 것으로 알려졌다. 이는 3.3㎡당 2,900만 원에 이르는 금액과 단위면적으로 따지면 중심상업지구 내 최고가 수준이다.

특히 인수할 때까지 공실이 해결되지는 않았지만, 미래에셋자산운용은 거래 금액의 60%를 대출받아 가면서까지 스테이트타워 남산을 사들인 것으로 알려졌다. 같은 해 2019년 스타벅스 코리아가 스테이트타워 남산으로 본사 입주를 검토하게 되어 입주했으나, 이마저도 5년 만에 스타벅스 코리아가 스테이트타워 남산을 떠나게 되면서 공실률이 증가할 전망이다.

한편, 부동산 업계에 따르면 스테이트타워 남산의 월세는 지난 2019 기준 3.3㎡(평)당 2,912만 원으로 확인됐다. 또한, 지난 2013년 기준 계약 면적이 883평(한층 기준)인 한 층을 모두 사용할 때 월 1억 773만 원의 임대료를 지급해야 하는 것으로 화제를 모으기도 했다.

전문가들 사이에서는 최근 스테이트타워 남산의 임대료가 10년 전 대비 상승했을 것이란 전망이 지배적이다. 이는 높은 임대료를 감당하기 어려운 기업들은 도심권 대신 서울 외곽 지역으로 이동하는 방안을 모색하고 있다는 사실이 전해졌기 때문이다.

특히 스타벅스코리아가 스테이트 타워 남산 철수를 선언해 사실상 ‘실속 챙기기’에 나서, 스테이트타워 남산의 높은 임대료 수준을 시사한 것이라는 평가가 이어진다.