“제2의 도시라더니…” 경·공매 부동산 쏟아진 ‘이 도시’의 민낯

경·공매 1위 ‘부산’
오피스텔 위기
청년은 떠났다

지난 4월, 전국에서 경매개시결정 또는 공매 공고 등기가 가장 많이 신청된 지역은 부산 연제구 연산동으로 나타났다. 총 170건이 등록돼, 서울 강서구 화곡동(152건)을 제치고 전국 법정동 가운데 가장 많은 경·공매 건수를 기록했다.

참고로 서울 강서구 화곡동은 깡통전세를 놓고 세입자에게 전세보증금을 반환하지 않은 빌라 전세 사기가 드러났던 곳이다. 전세 사기가 수면 위로 드러난 2022년 이후 아직 임의경매가 계속 나오고 있다.

연산동에 이어 부산 남구 용호동(95건), 대연동(94건), 동래구 온천동(92건) 등도 상위권에 이름을 올렸다. 전국에서 가장 많은 경·공매 부동산이 나온 5개 법정동 중 4곳이 부산에 위치한 셈이다.

공매는 국세징수법 또는 형사소송법에 따라 한국자산관리공사(캠코)가 압류 재산이나 압수 물품 중 처분이 어려운 물건을 매각하는 절차이며, 경매는 민사집행법에 따라 법원이 집행하는 부동산 매각이다. 경매 개시 결정이나 공매 공고가 나면 등기에 이를 반영하고 법원에 신고된다.

부산 연산동은 오피스텔, 원룸, 다세대·다가구 주택 밀집 지역으로, 최근 경기 악화로 인해 분양이 되지 않거나 공실이 늘어난 오피스텔 등이 경매로 넘어가는 사례가 잇따르고 있다.

실제로 전국에서 가장 많은 경매가 시작되거나 공매 공고나 난 연산동의 한 오피스텔 단지에서는 65호실이 한꺼번에 경매에 부쳐졌다. 이 오피스텔은 부산지하철 물만골역 인근에 자리 잡고 있으며, 세입자를 모두 채우지 못한 상태에서 남부산농협의 채권 회수가 실패하면서 경매로 넘어갔다.

남구 용호동과 대연동, 동래구 온천동 등에서도 다세대 주택과 오피스텔을 중심으로 경·공매가 늘고 있다. 이러한 현상의 배경에는 부산 지역의 구조적 문제, 특히 인구 감소와 수요 부진이 자리하고 있다.

2016년 12월 부산의 주민등록 인구는 349만 8,529명으로 처음 350만 명 아래로 떨어진 이후 지속적으로 감소했다. 2020년에는 340만 명 선이 무너졌고, 2023년에는 329만 명까지 줄었다. 초고령사회 기준인 65세 이상 인구 비율도 2023년 기준 23.0%로, 6대 광역시 중 가장 먼저 초고령사회에 진입했다.

20~39세 여성 인구를 65세 이상 인구로 나눈 소멸 위험지수는 0.49로, 광역시 중 최저 수준이다. 이는 해당 지역이 장기적으로 소멸할 가능성이 가장 높다는 의미로 해석된다. 주거 시설의 핵심 수요층인 청년층 인구가 줄고 고령 인구가 늘어나면서 미분양 위험이 증가하고 있다.

부산 부동산 시장은 이러한 인구 구조 변화와 맞물려 미분양 증가, 거래 침체, 분양권 가격 하락 등의 문제가 이어지고 있다. 특히 비아파트 위주의 주거 상품이 밀집한 지역에서 타격이 두드러지며, 공급은 이어지지만, 수요가 이를 따라가지 못하면서 경·공매로 이어지는 경우가 빈번해지고 있다.

지지옥션 이주현 선임연구원은 “경·공매 급증은 부산 부동산 시장의 침체를 단적으로 보여주는 지표”라며 “회복을 이끌 뚜렷한 호재가 없어 주택시장뿐만 아니라 상업시설 전반에도 침체가 확산하고 있다”고 지적했다. 직방 빅데이터랩 김은선 랩장도 “부산은 수요가 제한적인 상황에서 공급이 계속되면서 미분양이 누적되고, 결국 가격 하락으로 이어지는 악순환이 반복되고 있다”고 분석했다.

한편, 부산 남구 용호동에 위치한 한 대형 아파트 단지는 과거 2021년 하반기 당시 7억 7,000만 원에 거래되었으나, 최근 4억 9,000만 원 수준까지 하락한 바 있다. KB부동산 자료에 따르면 지난달 부산의 아파트 평균 매매가는 3억 9,877만 원으로 2021년 9월 기록한 4억 1,682만 원 이후 3년 8개월 만에 다시 3억 원대로 후퇴했다. 같은 기간 서울의 부동산 시장은 상승 흐름을 이어가며 부산과의 가격 격차는 사상 최대 수준으로 벌어졌다.

정쾌호 동의대 부동산대학원장은 “도시에서 인구와 소득이 증가하지 않으면 부동산 가격 상승은 어려운 구조”라며 “부산은 현재 두 지표 모두 부진한 상태”라고 설명했다.