서울 집, 부산서 샀다
외지인 강남 집중 투자
규제가 만든 집값 양극화
서울 강남과 지방 간 집값 격차가 갈수록 벌어지고 있다. 서울 외곽이나 지방은 거래가 거의 없는 ‘거래 절벽’ 상태지만, 강남 핵심지의 고가 아파트는 여전히 높은 가격에 거래되고 있다. 이런 양극화는 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 심화하면서 나타나는 현상으로, 규제에 따른 왜곡된 시장 흐름이라는 지적도 뒤따른다.
지난해 말 서울 서초구 반포동에 위치한 ‘래미안원베일리’ 전용 133㎡(52평형) 아파트가 106억 원에 거래된 사실이 뒤늦게 공개됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트는 2023년 12월 26일 106억 원에 매매되며 신고가를 경신했다.
이 거래는 서울에서 처음으로 평(3.3㎡)당 2억 원 시대를 개시한 것으로 주목받았다. 직전 거래는 2023년 8월, 25층 동일 평형이 72억 5,000만 원에 팔린 것으로 나타났다. 불과 5개월 만에 약 33억 5,000만 원이 오른 셈이다.
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이 아파트를 매입한 사람은 서울 거주자가 아닌 부산 해운대구에 거주하는 60대 A씨로 확인됐다. 등기부등본에 따르면 근저당권 등 대출 흔적이 없어, A씨는 106억 원을 전액 현금으로 지급한 것으로 추정된다. A씨가 기 보유한 주택을 팔지는 않은 것으로 봐서 전세를 끼고 주택을 구매하는 ‘갭투자’ 가능성이 높다.
해당 세대는 ‘한강 조망’이 가능한 로열층으로, 입지와 조망에서 프리미엄을 인정받은 것으로 풀이된다. 단지 인근 한 공인중개사는 “반포동에서 가장 선호되는 단지인데다 로얄동에 한강 조망까지 갖추며 희소성이 부각된 것으로 보인다”고 설명했다.
이는 서울 강남권 고가 아파트가 지방 고소득층에게도 자산 방어 수단으로 인식되고 있다는 점을 보여주는 사례다. 지방 거주자의 강남 아파트 매입은 최근 더욱 두드러지고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면, 2024년 2월 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 구매자 중 25.5%가 서울 외 지역 거주자였다. 지난해 9~11월까지는 이 비율이 17~18% 수준이었지만, 올해 들어 약 7~8%포인트 상승한 것이다.
특히 2월 서울시가 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)을 토지거래허가구역에서 해제하자, 지방 거주자의 매입이 더욱 활발해졌다. 실거주 의무가 사라지면서 지방 투자자들에게도 매력적인 투자처로 떠오른 것이다.
전문가들은 이런 현상이 다주택자 규제와 맞물려 있다는 분석을 내놓고 있다. 문재인 정부는 과거 집값 급등기에 다주택자에 대한 규제를 강화한 바 있다. 취득세는 최고 12%, 종부세는 최고 6%, 양도소득세는 최고 70%까지 중과됐으며, 청약에서도 1순위 제한 및 가점제에서 배제되는 불이익을 받았다.
이러한 규제로 인해 다주택자들은 수익성이 낮은 지방이나 비(非)아파트 자산을 처분하고, 상대적으로 안전자산으로 인식되는 서울의 고가 아파트로 투자처를 옮겼다. 그 결과, 서울과 지방 간 부동산 가격 격차는 더 벌어졌고, 서울 내에서도 고가 아파트와 중저가 아파트 간 양극화가 심화했다.
부동산 업계 관계자는 “다주택자들이 고가 자산 위주로 포트폴리오를 재편하면서, 서울 핵심지의 자산은 오히려 더 귀해지고 지방 주택 시장은 빠르게 위축됐다”며 “과거 어느 때보다도 서울과 지방의 부동산 격차가 뚜렷하다”고 말했다. 이어 “다주택자는 민간 임대 공급자 역할도 했는데, 이들이 중저가 자산을 매도하면서 한두 개의 고가 자산만 남기게 되니 전월세 시장의 가격 불안정성이 커진 것도 사실”이라고 덧붙였다.
이러한 상황 속에서 건설업계와 부동산 관련 단체들은 차기 정부에 다주택자 규제 완화를 요구하고 있다. 한국주택협회를 비롯해 대한건설협회, 대한주택건설협회, 한국부동산개발협회 등은 다주택자 세금 중과 폐지를 포함한 정책 완화를 주요 정당에 건의한 상태다.
그러나 규제 완화가 또 다른 시장 불안을 야기할 수 있다는 지적도 제기된다. 이용만 한성대 부동산트랙 교수는 “서울 쏠림은 단순한 부동산 규제로만 설명할 수 없는 문제로, 지방 인구 감소와 저출생 등 구조적 요인이 복합적으로 작용한다”며 “무조건적인 규제 완화는 수요를 자극해 오히려 집값을 다시 자극할 가능성도 있다”고 말했다.
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