입주권 없는 경매물건 주의
조합원 자격 승계가 핵심
현금청산 이득 노린 투자도
강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 지난달 24일 토지거래허가구역으로 확대 지정된 이후, 해당 지역 아파트 경매 시장에 불이 붙고 있다. 실거주 목적 외에는 사실상 매입이 어려워지면서, 경매와 보류지(조합 잔여분) 입찰이 유일한 우회 수단이 된 탓이다.
하지만 경매를 통해 재건축 매물을 잘못 낙찰받을 경우, 새 아파트 입주권을 받지 못할 수 있어 각별한 주의가 요구된다. 제도에 대한 이해 없이 접근하면, 결국 ‘물딱지(현금청산 대상)’ 매물을 떠안을 수 있다.
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최근 경매에 대한 관심이 높아진 배경에는 토지거래허가구역 지정 외에도 다양한 정부 규제를 피할 수 있다는 점이 있다. 특히 투기과열지구인 강남 3구와 용산구에서는 재건축 조합설립 이후 거래된 재건축 매물의 경우 조합원 자격이 승계되지 않는다.
그러나 은행이나 보험회사 등 금융기관에서 빌린 돈을 갚지 못해 경매에 나온 물건이라면 사업 절차와 관계없이 낙찰자도 조합원 자격이 승계된다. 세금 체납으로 인해 공매에 넘어간 물건 역시 조합이 설립된 뒤에 조합원 지위 승계가 가능하다.
문제는 대부업체나 개인 채무로 인해 경매에 넘어간 경우다. 이 경우엔 낙찰을 받더라도 조합원 자격을 승계할 수 없어 새 아파트 입주권을 받을 수 없다. 이에 따라 현금청산 대상이 되고, 투자자 입장에서는 막대한 손실을 입을 수 있다.
실제로 최근 경매가 진행된 강남구 대치우성 전용면적 125㎡ 경매 건은 감정가격이 22억 4,800만 원으로 책정됐다. 이는 올해 3월 26일 실거래가(37억 5,000만 원)보다 15억 원 이상 낮은 금액이다. 겉보기엔 매우 매력적인 조건처럼 보이지만, 이 매물은 대부업체 채무로 인해 경매에 나온 사례다.
즉, 조합원 지위 승계가 불가능한 ‘물딱지’ 매물이라는 의미다. 결과적으로 감정가보다 저렴하게 낙찰받아도 입주권을 얻지 못해 현금청산 대상이 되고, 수억 원의 손실을 입을 수 있는 구조다.
정비업계 관계자는 “최근 조합원 자격 승계가 불가능한 매물을 정상 매물로 속여 파는 사례가 늘고 있다”며 “조합원 지위 승계가 가능한지 여부를 매입 전 반드시 확인해야 한다”고 조언했다. 특히 “예외 사유로 인한 매도라 하더라도 조합이나 전문가를 통해 사실 여부를 확인해야 피해를 막을 수 있다”고 강조했다.
서울 잠실의 아파트 경매 시장도 최근 뜨거운 관심을 받고 있다. 재건축이 추진 중인 단지의 경우 조합원 지위 양도가 불가능해 새 아파트 입주권을 받을 수 없음에도 불구하고, 최저매각가보다 수억 원 높은 가격에 낙찰되는 사례도 나오고 있다.
4월 27일 관련 업계에 따르면, 최근 서울동부지방법원에서 진행된 송파구 잠실동 우성아파트4차 전용 81.14㎡(구 27평) 경매에서는 총 8명의 응찰자가 몰렸고, 최저매각가 9억 1,500만 원 대비 3억 원 이상 높은 12억 5,120만 원에 낙찰됐다.
해당 아파트는 작년 11월과 올해 1월 두 차례 유찰된 바 있는데, 이는 경매를 신청한 채권자가 대부업체였기 때문이다.
비록 잠실동은 토지거래허가구역에서 해제된 지역이지만, 이 단지는 재건축 추진 단지로서 여전히 토지거래허가의 적용을 받고 있다. 다시 말해 낙찰자는 현재 노후한 준공 43년 차 아파트에서 실거주해야 하며, 재건축 이후 새 아파트 입주권 없이 현금청산 대상이 된다. 이 같은 구조 때문에 이전까지는 투자자들이 외면하며 응찰하지 않았고, 경매는 연속 유찰됐다.
이주현 지지옥션 전문위원은 “원칙적으로 조합원 지위가 불가하지만 조합이 조합원 지위 양도양수 관련 긍정적인 회신을 주는 등 별도의 출구전략이 있다든지, 그게 아니면 가격 상승에 대한 기대감 때문에 현금청산이 되더라도 이득이 된다는 판단이 있었을 것”이라고 말했다.
이어 “경매시장에 사람들이 몰리고 있는 것은 토허제 해제 영향으로 이 지역의 매도 호가나 실거래가가 굉장히 높아진 상황에서 경매물건이 상대적으로 싸게 느껴져 수요가 늘어난 것”이라고 덧붙였다.
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