“11억→54억” 시세 차익만 40억 원 달성했다는 최시원 건물

신사동 단독주택 매입
압구정로데오역 부근
3층 건물 재건축해

그룹 슈퍼주니어 멤버이자 배우인 최시원이 10년 전 신사동 단독주택을 매입한 뒤 3층짜리 건물을 지어 약 40억 원의 시세차익을 거둔 것으로 추산됐다.

27일 뉴스1과 빌딩로드 부동산 중개법인에 따르면 최 씨는 개인 명의로 2015년 9월 서울 강남구 신사동 압구정 로데오거리 인근에 있는 대지면적 약 89㎡(27평)·2층 규모의 단독주택을 11억 원에 구매했다. 건물의 등기부등본에 따르면, 채권 최고액은 10억 8,000만 원이다. 통상적으로 채권 최고액이 대출금의 120%인 점을 고려하면, 최시원은 매매 당시 9억 원 수준의 대출을 받은 것으로 추정된다.

이후 최시원은 단독 주택을 철거한 뒤 약 1억 원을 추가로 대출받아 2억 원가량을 들여 136㎡(41평) 규모의 지상 3층 건물을 다시 지은 것으로 알려졌다. 해당 금액은 당시 연 면적 41평(136㎡)에 평당(3.3㎡) 건축비였던 500만 원을 곱해 산출한 금액이다.

최시원이 해당 건물을 매입할 당시 건물 앞 도로는 인근 주택 임차인의 이중 주차로 차량 통행이 어려웠던 데다가 주변 상권도 활성화되지 않은 상황이었다. 그러나 현재는 도로도 이중 주차 없이 수시로 통행할 수 있도록 정비됐고, 주변 상권이 활성화되면서 건물의 가치가 높아졌다.

최시원의 건물은 수인 분당선 압구정로데오역에서 걸어서 6분 거리의 역세권이자 도산공원 인근 압구정로데오역 상권에 있다. 해당 상권은 1990년대 최고급 상권으로 부상했지만, 독자적인 상권의 기능은 하지 못하던 곳이었다. 그러나 최근 신사동 가로수길의 쇠퇴와 맞물리면서 새로운 상권으로 떠오르고 있다.

실제 최시원이 보유하고 있는 빌딩뿐만 아니라 양옆에 있는 건물들도 근린생활시설로 신축되거나 용도가 변경됐다. 현재 최 씨의 건물에는 주점, 카페, 사무실 등이 입점해 있는 것으로 알려졌다.

도산공원 일대가 패션 상권으로서 주목받기 시작한 시점은 2021년 젠틀몬스터 등 핫한 브랜드가 매장을 내면서부터다. 이후 루이비통, 슈프림 등 세계적인 패션 브랜드도 자리를 잡았다.

현재 해당 상권에는 알로, 아디다스, 스투시, 마르디메크르디, 시야쥬 등 13개의 브랜드가 매장 개점을 확정했다. 지난 18일 ‘런던베이글’ 옆에 플래그십 스토어를 오픈한 ‘버켄스탁’을 비롯해 직진출로 전환한 알로와 스투시도 첫 매장을 내는 지역으로 압구정로데오-도산공원 일대를 선택했다.

이에 해당 상권은 성수동, 한남동과 함께 이른바 ‘핫 플레이스’로 자리매김했다. 상권 특유의 고급스러운 분위기로, 글로벌 패션 브랜드를 중심으로 상권을 형성했다. 수요가 높아진 만큼 임대료도 지난 3년간 매년 20% 이상씩 꾸준하게 오르는 추세다.

2023년 기준 평당 임대료 20만 원 선에서 거래가 이뤄졌던 곳이지만, 불과 2년 만에 가격이 치솟았다. 최근 임대차 계약이 체결된 매장의 평(3.3㎡)당 임대료가 60만 원에 달하는 곳도 존재할 정도다.

이에 전문가들은 최시원이 소유하고 있는 건물의 시세를 약 54억 원으로 추측했다. 해당 계산에 따르면 최시원은 약 40억 원의 시세차익을 얻었을 것으로 파악된다. 김경현 빌딩로드 부동산 중개법인 과장은 “지난해 3월부터 11월까지 (최시원) 인근 건물이 평당 2억 1,200만 원~3억 원대 가격에 매각된 사례가 있었다”라며 기준을 설명했다.

또한 그는 “건물 연식과 입지 요건, 도로 조건 등에 가중치를 두고 예상 평 단가인 2억 원을 최시원 빌딩 대지 면적인 27평에 곱하면 54억 원으로 (추정된다)”라며 “해당 계산에 따르면 10년 만에 약 40억 원의 시세차익을 거둔 것으로 예상된다”라고 전했다.

한편, 젠트리피케이션 사이클이 점차 짧아지면서 가로수길의 젠트리피케이션을 피해 조성된 도산공원 일대 역시 ‘임대료 꼭짓점’이라는 진단이 나오고 있어 투자에는 주의가 필요하다.