경기 구리시 갈매지구
“프리미엄 100만 원 붙어 전매”
일부 매물서 마피 속출하는 상황
지난 2021년 분양 면적당 프리미엄 150만 원까지 받을 정도로 최고가를 자랑했던 구리 갈매 지식산업센터의 근황이 전해져서 충격이다. 이는 해당 지역이 분양 완판 2년 만에 유령도시로 변했다는 시각이 등장했기 때문이다.
업계에 따르면 지난 2022년 12월 준공해 입주를 시작한 ‘구리 갈매 서영 아너 시티’ 지식산업센터는 지하 5층~지상 10층 규모로, 총면적은 10만 5,051㎡에 달한다. 다만, 지난 2023년 기준 지식산업센터는 절반 가까이 비었다는 소식이 보도되며 화제를 모았다. 당시 지식산업센터 지상 한 층 24개 호실 가운데 10개 호실에 ‘임대문의’라고 쓴 안내문이 붙어 있던 것으로 전해졌다.
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이러한 공실은 건물 전체에 퍼졌다. 즉, 절반이 빈 건물인 것이다. 여기에 구리 갈매 서영 아너 시티 바로 맞은 편에 있는 ‘구리 갈매 금강펜테리움 IX타워’도 공실 사정은 비슷했다. 해당 지식산업센터는 총넓이는 17만 3202㎡로, 구리 갈매 일대에서 규모가 가장 큰 지식산업센터로 알려졌다.
이 건물 역시 지난 2022, 9월 입주를 시작해 일 년이 넘도록 채워지지 않았다. 직 채워지지 못한 공실이 절반 이상이다. 이는 앞서 분양을 본격적으로 시작했던 지난 2020년과 다른 결과다.
앞서 구리 갈매지구의 지식산업센터는 제조 호실의 경우 평당 프리미엄이 150만 원씩 붙어 거래된 것으로 알려졌다. 이에 전용 10~12평 기준으로 2,000만 원 이상의 웃돈이 붙어 거래된 바 있다.
다만, 계속해서 공실이 늘자 마이너스피 물건이 쏟아지고, 임대료는 입주 초기와 비교해 절반 수준으로 하락했다. 마이너스피(마피)란 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 것을 말한다.
더하여 지난 2023년 10월 준공을 앞둔 지상 10층 규모 ‘구리 갈매 현대 테라타워’ 지식산업센터는 분양가보다 낮은 마피 물건이 쏟아지기도 했다. 당시 현대 테라타워 평당 분양가는 950만 원으로, 갈매역 인근에 들어선 지식산업센터 5개 중에서 평당 분양가가 가장 높은 수준으로 책정됐다.
특히 금강펜테리움 IX 타워 770만 원, 서영 아너 시티와 갈매역 스칸센 알토가 780만 원대인 점과 비교했을 때, 평당 분양가가 200만 원 정도 높았다. 그러나 입주를 앞두고 3,000만 원에 달하는 계약금을 포기하고 팔겠다는 물건이 잇달아 나오면서 부동산 업계가 술렁였다. 이는 당시 3층 전체를 통으로 170억 원 주고 매입했던 한 중견기업 업체도 발을 뺐기 때문이다.
이처럼 구리 갈매지구의 지식산업센터가 공실 폭탄으로 골머리를 앓고 있다. 이는 공급 과잉의 문제로 추측되고 있다. 당초 구리 갈매지구는 전체 면적 약 11만 평 규모로 지식산업센터를 공급할 계획이었다. 그러나 인근 지식산업센터 공급량을 살펴보면, 남양주 별내동, 다산에서도 각각 전체 면적 기준 8만 평, 17만 평 규모로 공급이 이뤄지며 ‘공급 과잉’이라는 악재를 맞았다.
여기에 2020년 부동산 호황기 투자 열풍이 불면서 기업 수요가 많지 않은 지역에도 지식산업센터가 대량 공급된 것으로 알려졌다. 이후 분양가의 70~90%를 대출받아 사들인 투자자들이 금리 인상이라는 직격탄을 맞게 되자 높은 이자 부담을 견디기 힘든 것으로 보인다.
특히 최근에는 서울 내에서 공급 우려가 어느 정도 완화되고 있지만, 경기권 특히 구리 지역과 평택 지역의 공실률은 심각한 것으로 파악되었다. 지난해 1월 본격적인 입주를 시작한 ‘구리 갈매 현대 테라타워’의 등록 매물은 292개에 이른다.
세부적으로 지하 공장이나 단지 내 상가를 제외한 보증금 500만 원 환산 기준 매물을 보면 54만 원(전용면적 200㎡, 10층), 42만 원(137㎡, 4층), 31만 원(232㎡, 10층), 35만 원(137㎡ 4층), 32만 원(105㎡, 4층) 등 평수는 다르나 30~50만 원 사이 매물을 확인할 수 있었다. 즉, 원룸 월세보다 저렴하게 상가가 거래되고 있다.
이에 대해 인근 공인중개사사무소 관계자는 “‘마피’나 ‘급매’ 등을 내걸고 매물을 처리하고 있다. 해당 매물 설명을 보면 ‘마이너스피’나 ‘파격 할인’ 등을 강조하는 추세”라고 밝혔다. 이러한 흐름은 당분간 이어질 전망이다. 이 때문에 전문가들은 먼저 과잉 공급 문제를 해결해야 한다고 강조했다.
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