재개발 ‘대어’ 노량진 뉴타운
지난해 초 대비 웃돈 3~4억 원
모든 구역 하이엔드 브랜드 적용
지난해 탄핵 정국이 이어지는 상황에도 서울 뉴타운 재개발 ‘대어’로 꼽히는 노량진뉴타운의 조합원 매물이 연초 대비 웃돈 3~4억 원이 더 올라 화제를 모은 가운데 최근 잡음이 이어지고 있어 업계의 이목이 쏠린다. 이는 용산 국제업무지구 본격 개발을 앞두고 호가가 올라가고 있는 시점에 공사비 문제가 수면 위로 떠오르고 있기 때문이다.
정비업계에 따르면 지난해 12월 8일 기준 노량진뉴타운 4구역 중 전용 84㎡ 아파트를 받을 수 있는 조합원 매물은 웃돈(프리미엄)이 10억~11억 원 사이에 형성돼있는 것으로 파악됐다. 특히 연초 6억 원대였던 매물에 웃돈 4억 원가량이 붙어 매매가가 형성됐다. 또한, 10억 원 선으로 예상되는 조합원 분양가에 추가 분담금 인상을 적용하면 최종 매매가는 약 20억 원을 넘을 것으로 예측된다.
이어 인근 부동산 중개업자에 따르면 3구역 매물도 가격이 계속 오르고 있다. 지난해 3월까지만 해도 전용 107㎡ 아파트를 받을 수 있는 조합원 매물의 웃돈은 6억 5,000만~7억 원에 형성됐다. 그러나 지난해 11월 전용 84㎡ 신청할 수 있는 매물의 웃돈이 9억 3,000만 원까지 오르며 매매가가 대폭 뛰었다.
이에 대해 부동산 중개업자는 “탄핵 여부로 시끄러운 상황에서도 노량진뉴타운 매물 문의는 끊이지 않는다”라고 밝히며 “입지가 워낙 좋아 탄핵 정국에도 투자 갈아타기 수요가 많다”라고 전했다. 이는 노량진뉴타운 전구역이 모두 건설사 하이엔드 브랜드를 전면에 내세운 영향으로 보인다.
부동산 업계에 따르면 노량진뉴타운 1구역은 포스코이앤씨의 하이엔드 브랜드 ‘오티에르’, 2·6·7구역은 SK에코플랜트의 ‘드파인’, 4구역은 현대건설의 ‘디에이치’, 5구역은 대우건설의 ‘써밋’, 8구역은 DL이앤씨의 ‘아크로’가 들어서는 것으로 확인됐다. 여기서 빠진 3구역은 포스코이앤씨와 오티에르 적용 협의를 진행 중인 것으로 확인됐다.
앞서 1구역의 대형 도시정비사업 수주 성공에 도달한 포스코이앤씨가 여기에 그치지 않고 3구역까지 노리고 있다. 실제로 포스코이앤씨의 오티에르가 3구역에 적용될 때 총 9,000가구에 달하는 대규모 하이엔드 브랜드 단지가 탄생할 전망이다.
다만, 최근 노량진뉴타운 내 8구역에 이어 6구역까지 시공사로부터 공사비 인상 통보를 받으며 잡음이 이어지고 있다. 이는 6구역 재개발 조합은 시공사인 GS건설과 SK에코플랜트 컨소시엄으로부터 3.3㎡당 공사비를 768만 원으로 올려달라는 요청을 받은 것이다. 특히 지난 2019년 합의를 진행할 당시 대비 약 55% 인상된 금액으로 알려지며 이목이 쏠리고 있다.
현재 시공사 측은 착공 전 설계 변경과 특화 설계 도입, 자재비·인건비 상승 등을 공사비 인상 이유로 주장하고 있다. 실제로 조합과 시공사 측은 지난해 8월부터 공사비 인상을 두고 협상을 진행해 왔지만 5개월이 지난 지금까지 진전이 없는 상태다. 이에 지난해 10월 서울시가 코디네이터를 투입해 공사비 중재에 나섰지만, 성과를 얻지 못했다. 일각에서는 협상이 지지부진한 만큼 조합원들 사이에선 사업이 지연되는 게 아니냐는 우려의 목소리가 높아지고 있다.
여기에 8구역도 공사비 인상을 두고 조합 내부 분위기가 혼란스러운 상태로 확인됐다. 현재 조합은 시공사인 DL이앤씨로부터 3.3㎡당 공사비 882만 원을 요구받았다. 이는 시공사 선정 당시 합의한 공사비보다 77%가량 상승한 것이다. DL이앤씨 측은 하이엔드 브랜드 적용과 자재 상품 업그레이드, 자재비·인건비 인상 등으로 인해 공사비 인상이 불가피하다고 설명했다.
이러한 기조는 다른 단지들에도 영향을 미칠 전망이다. 이는 노량진뉴타운 내 8개 구역 모두 하이엔드 브랜드를 적용해 사업을 추진하고 있기 때문이다. 다만, 공사비 협상에 속도가 붙은 뒤에는 프리미엄을 기대할 수 있다는 의견 역시 제기된다. 이는 재건축 시장의 핵심은 속도전으로 꼽히며, 착공이 빠른 만큼 매매 호가가 높게 형성될 수 있기 때문이다.
이에 전문가들은 “시간이 지나면서 공사비 인상으로 추가 분담금이 많아질 수 있어 진행이 빠른 매물을 선점해야 한다”라고 당부했다. 이어 업계에서는 노량진뉴타운 내 신축 단지 전용 84㎡ 기준 일반 분양가를 평균 25억 원 선으로 예측한다.
여기에 한강 조망이 가능한 고층에는 프리미엄이 2~3억 원 정도 더 붙을 것으로 전망된다. 이어 노량진에 용산 국제업무지구로 연결되는 보행교 ‘서울 선셋브릿지’와 ‘서울 아트브릿지’가 조성되기 때문에 연결이 확정될 때 호가가 지속 상승할 것으로 보인다.
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