“심각하네”…정부 규제에도 1기 신도시에서 벌어지는 일

1기 신도시 ‘상가 쪼개기’ 
‘토지거래허가구역’ 규제
투기 구별 어렵다는 지적

최근 재건축 선도지구를 앞두고 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)를 대상으로 정부가 ‘상가 쪼개기’를 막기 위한 규제 방안을 밝혔다. 하지만 부동산 업계에서는 정부의 방안으로 투기와 정상적인 영업 등의 구체적인 목적을 분리하기 어렵다는 지적이 이어지는 상황이다.

주택 부족 해결을 위해 전국에 지어진 1기 신도시는 어느덧 개발 30여 년이 흘러 재개발을 앞두고 있다. 특히 최근 분당을 비롯해 일산, 평촌, 중동, 산본 등 수도권 지역의 재건축 선도지구 지정을 앞두고 부동산 투자가 활발히 벌어지고 있다.

이에 정부는 이달 초 투기 과열을 우려하여 경기도 1기 신도시 선도 예정지구를 올해까지 토지거래허가구역으로 지정했다. 토지거래허가제는 일정 규모 이상의 토지를 매입·매도할 때 사전에 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도다. 이는 통상 정부가 부동산 과열이 예상되는 지역을 지정하여 투기 목적 거래를 막기 위해 시행한다.

토지거래허가구역으로 지정된 지역은 성남시 분당구를 비롯해 고양시 일산동구, 안양시 동안구, 군포시 산본동, 부천시 원미구 등이다. 정부는 토지거래허가구역으로 부동산 투기 등 여러 꼼수를 막겠다는 것이다.

정부가 이러한 결정을 내린 배경으로는 재건축 지역서 가장 논란이 되는 ‘상가 쪼개기’가 가장 주요한 원인으로 꼽힌다. 부동산업계에 따르면 ‘상가 쪼개기’란 상가 지분을 여럿이 나눠 가져 아파트 입주권을 받으려는 제도 악용을 뜻한다. 원칙적으로 상가 소유자는 재건축 후 상가만 분양받을 수 있다.

그러나 조합이 정관에 명시할 경우 아파트 입주권 또한 받을 수 있게 된다. 이럴 경우 투기 수요가 유입되면서 일반분양 아파트 물량이 줄어드는 피해가 발생할 수 있다. 결과적으로 재건축 사업성이 악화할 가능성이 높아지는 것이다.

부동산 업계에 따르면 사업의 원활한 진행을 위해 대부분 조합에서는 상가 소유자들의 주택 공급 요구를 수용하는 경우가 비일비재하다고 전해진다. ‘상가 쪼개기’ 방식으로 조합원 수가 비정상적으로 늘어나게 될 경우 비상대책위원회가 출현하는 등 불필요한 갈등이 발생할 가능성이 높아진다.

또한 갈등은 사업 지연으로 이어져 조합의 수익성이 감소할 수 있다. 실제 지난 2022년 부산 해운대구 우동 소재 ‘대우마리나 1차’ 아파트 지하상가 1실을 대상으로 한 법인이 123개로 나누어 매도한 사례도 있다.

1개의 상가 부동산을 여러 개로 나누어 이뤄지는 ‘상가 쪼개기’의 실제 사례가 논란이 되자 정부는 토지거래허가구역 등으로 대대적인 규제를 펼치고 있다. 하지만 부동산 업계에서는 실질적인 규제가 되지 않을 것으로 우려한다.

이와 같은 방법으로는 근본적으로 상가 쪼개기를 막이 힘들다는 것이다. 이에 대해 이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “사실상 상업용 부동산에 있어서 ‘입주권을 노린 상가 쪼개기’와 ‘정상적인 영업 목적을 위한 분할’ 목적을 구분하는 것은 불가능에 가깝다”라며 “매수자가 실제 영업하지 않지만 ‘하는 척’하는 경우 정부가 일일이 주택 입주권을 노린 상가 쪼개기를 찾아내지 않는 한 상당한 한계가 있을 것으로 예상된다”라고 설명했다. 부동산 업계에서는 정부의 토지거래허가구역 지정은 단순한 ‘임시방편’에 불과하다는 지적이 이어지는 상황이다.