예타 통과에 급등
청라 집값 상승
착공 후 더 뛰어
지하철 신설 또는 연장은 일반적으로 주변 부동산 시세에 변화를 가져오는 것으로 알려져 있다. 서울 지하철 7호선 인천 청라 연장 구간의 경우, 아직 공사가 완료되지 않았음에도 예비타당성 조사 통과 및 착공 발표 등 초기 단계부터 아파트 가격 상승이 확인됐다.
서울도시철도 7호선은 경기 의정부에서 시작해 서울 동부와 강남 서남부를 거쳐 경기 부천과 인천 부평구 서구까지 연결되는 총 61km 길이의 노선이다. 현재 종점인 인천 서구 석남역에서 청라국제도시까지 연장하는 청라 연장 사업은 2017년 12월 예비타당성 조사를 통과했으며 2019년 7월에는 기본계획이 승인됐다.
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2022년 3월 착공식이 진행됐고 2027년 12월 개통 예정이었으나 지반 침하로 공사가 중단되면서 일정이 미뤄졌다. 인천시는 전체 1~6공구 중 1~5공구는 2027년 하반기에 우선 개통하고, 나머지 6공구는 2029년 상반기 개통할 예정이다.
개통이 완료되면 청라에서 서울 1호선 환승역인 금천구 가산디지털단지역까지 소요 시간이 현재 78분에서 42분으로 36분 단축될 전망이다. 서울 강남 등 도심 접근성도 크게 개선될 것으로 예상된다.
이 같은 교통 호재가 집값에 미치는 영향을 분석한 연구가 지난해 12월 한국부동산경영학회 논문집 <부동산경영 제30집>에 실렸다. 논문은 광운대학교 부동산법무학과 박사과정 김민호 씨와 법학부 이춘원 교수가 공동 집필했다.
해당 논문은 2016년 12월부터 2023년 3월까지 인천 청라국제도시 내 아파트 실거래가 4,665건을 분석했다. 연구에는 이중차분법(Difference in Difference·DID)이 사용됐다.
DID는 교통 호재 여부 외에 다른 요인을 통제하기 어려운 회귀분석과 달리, 집값 추세가 유사한 지역 간 비교를 통해 호재의 영향을 상대적으로 분석할 수 있다. 논문은 청라국제도시 내 신설역 반경 300m 이내를 1차 역세권, 500m 이내를 2차 역세권, 그 밖은 비역세권으로 구분해 비교 분석했다.
분석 결과 예타 통과만으로도 1차 역세권의 3.3㎡당 아파트 가격은 471.97만 원 상승했다. 2차 역세권은 464.08만 원, 비역세권은 350.91만 원 올랐다. 예타 통과로 인한 상승효과만 따지면 1차 역세권은 비역세권 대비 121.06만 원, 2차 역세권은 113.17만 원 더 올랐다. 신설역과 가까울수록 상승 폭이 크다는 상식과 부합하는 결과다.
착공 발표 이후에도 상승세는 이어졌다. 1차 역세권은 3.3㎡당 373.89만 원, 2차 역세권은 466.47만 원, 비역세권은 353.30만 원 상승했다. 이 중 2차 역세권의 상승폭이 가장 컸는데, 연구진은 상대적으로 덜 오른 2차 역세권 아파트에 매수세가 몰렸기 때문이라고 분석했다. 순수 착공 효과만 따지면 1차 역세권은 비역세권 대비 20.59만 원, 2차 역세권은 113.17만 원 높았다.
논문은 또한 집값에 영향을 미치는 다른 요인도 함께 분석했다. 청라호수공원과의 거리가 가까울수록, 브랜드 순위가 높을수록, 준공 연수가 짧을수록, 전용면적이 작고 층수가 높을수록 집값이 높은 경향을 보였다.
현재 청라국제도시 내 집값은 2022년 최고가 대비 70~80% 수준에서 형성되고 있다. 청라호수공원과 신설역 모두 가까운 청라푸르지오(751가구·2013년 준공)는 가장 높은 가격대에 거래되고 있다. 전용 94㎡는 최근 9억 9,000만 원(43층)에 거래돼 역대 최고가인 10억 원에 근접한 수준이다. 전용 114㎡는 여전히 10억 원 초반에 머물며 최고가(13억 8,700만 원)와 차이가 있다.
이외에도 청라한양수자인레이크(1,534가구·2019년), 청라더샵레이크파크(766가구·2013년), 청라롯데캐슬(828가구·2013년) 등이 주요 단지로 꼽힌다. 스타필드 중 최대 규모인 스타필드 청라가 2027년 완공 예정이며, 하나금융그룹 본사도 내년 상반기 청라로 이전할 예정이다. 이 같은 개발 호재들이 추가로 반영되면 향후 집값 흐름에 더욱 영향을 미칠 가능성이 있다.
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