12년 만에 정부가 대규모 해제 발표한다는 ‘그린벨트 후보지’는 어디?

개발제한구역 해제 발표
강남 3구(강남·서초·송파구)·용산
집값 안정 효과 높이려는 의도

최근 서울을 중심으로 치솟고 있는 수도권 아파트값을 잡기 위해 정부가 서울과 서울 인근 개발제한구역(그린벨트)을 해제한다고 밝힌 가운데, 업계의 이목이 유력 후보지에 쏠린다.

부동산 업계에서는 그린벨트 해제 지역 후보지가 강남 3구로 꼽히는 강남구·서초구·송파구와 용산 등 주거 선호도가 많은 지역 내 그린벨트 해제가 유력하다는 예측이 지배적이다. 다만, 정부가 의도한 공급 효과를 가시화하기까지는 최소 수년이 걸릴 것으로 전망되고 있다.

지난 13일 부동산업계에 따르며 국토교통부가 지난 8일 송파구 방이·오금·마천동, 경기 하남시 감일·감북·초이·감이동 일대 10.58㎢ 지역을, 서울시는 서초구 내곡·방배동 등과 강남구 개포·자곡·세곡·수서동 등 79개 법정동 125.16㎢ 지역을 토지거래허가구역으로 각각 지정한 것으로 알려졌다.

이는 이날 정부가 서울과 서울 인근 그린벨트를 해제하겠다는 방안을 밝히며 내년까지 신규 택지 후보만 약 8만 가구를 지정하기로 발표한 것에 따른 투기 유입을 막겠다는 의도로 분석된다. 이와 더불어 국토교통부는 13일부터 수도권 주택·토지 이상 거래에 대한 관계 부처·지자체 합동 현장점검 및 기획 조사에 착수할 계획이라고 전했다.

해당 점검·기획 조사는 이달 8일 발표된 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안’의 일환으로 시행되는 조치로 판단된다. 이는 그린벨트 해제 발표에 따른 무분별한 투기 발생으로 시장 불안의 우려를 잠재우기 위한 행보로 분석되기도 한다.

당초 서울 그린벨트 대규모 해제는 지난 2012년 이명박 정부 당시 내곡동, 세곡동 등 강남권역 그린벨트를 포함해 해제한 후 12년 만으로 확인됐다.

실제로 현재까지 서울 전체 면적의 약 25% 약 149㎢가 그린벨트로 묶여 있으며 강북권은 북한산 국립공원 등 산지가 많아 이번에도 강남·서초 남측 내곡동·세곡동 일대가 해제될 가능성이 높다는 분석에 따라 부동산 업계에서는 강남 3구를 비롯해 경기도 성남시 등 수도권 동남권 일대 그린벨트가 다수 해제될 것으로 전망한다.

강북권의 경우 산지가 많아 비교적 개발이 어려운 지형의 특징과 더불어 집값 안정 효과를 높이기 위해선 강남권 등 지역에 많은 주택이 공급돼야 한다는 게 대체적인 시각으로 자리 잡고 있기 때문이다. 이런 업계의 예측에 그린벨트 해제 예상지 인근 토지를 선점하려는 움직임도 활발해지며 인근 부동산 중개업자들은 때늦은 호재를 맞기도 했다.

실제로 서초구 방배동에서 부동산을 운영하고 잇는 한 공인중개사무소 관계자는 “정부가 그린벨트 해제를 발표한 직후부터 주말 내내 괜찮은 토지 매물이 남아있느냐는 문의가 이어지고 있다”라고 밝혔다. 다만, 사실상 서울 그린벨트 일대가 대규모 해제될 경우 사업 계획 수립과 토지 보상 등 실제 공급까지 걸리는 시간을 감안하면 정부가 의도한 단기적인 집값 안정 효과는 기대하기 어려울 것으로 전망된다.

당초 토지 보상을 위한 예산 수립 과정이나 입주까지 10년 이상이 소요되는 만큼 단기 시장 안정화가 아닌 장기 시장 안정화에 도움이 될 가능성이 높게 점쳐지기 때문이다.

이어 일각에서는 그린벨트 해제 지역에 개발되는 공공주택들이 ‘로또 청약’ 단지로 전락할 수 있다는 우려도 제기된다. 이명박 정부 당시 보금자리주택이 로또 청약 단지로 전락했던 사례가 있듯이, 토지 가격이 비교적 저렴하기 때문에 분양가가 낮아진다는 점을 우려한 것이다.

이와 더불어 최근 최소 수억 원에서 수십억 원의 시세차익을 기대할 수 있는 ‘로또 청약’에 많은 수요가 쏠린 바 있기 때문에 이런 우려가 제기되는 것으로 판단된다.

한편, 국토교통부는 서울 그린벨트 중 해제하는 지역을 11월 중으로 발표한다고 밝혔다. 11월 중 발표되는 그린벨트 해제 지역에 따라 각각 얼마만큼의 물량을 공급할 것인지에 대한 규모를 수립하는 과정을 거쳐 발표될 예정이다.