10·15 부동산대책 시행을 앞두고 서울 전 지역과 경기도 상급지가 오는 20일부터 토지거래허가구역으로 묶이면서 시장 혼란이 커지고 있다. 주택담보대출이 사실상 막힌 상황에서 신용대출만이 남은 자금 조달 수단으로 떠오르자 은행권에는 규제 해석을 둘러싼 문의가 폭주하고 있다.
이번 대책에는 ‘1억 원 초과 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제 지역 내 주택 구입을 제한한다’라는 조항이 포함됐다. 규제 지역 지정에 따른 대출 규제는 2020년 도입된 제도지만, 최근 2년여간 서울 대부분이 비규제 지역이어서 체감이 미미했다.
그러나 이번 대책으로 서울 전역이 규제 지역으로 지정되면서 실제 적용 범위와 시점에 대한 혼란이 커지고 있다. 금융위원회와 시중은행의 유권해석에 따르면, 이번 규제는 새로 받는 대출뿐 아니라 기존 대출에도 동일하게 적용된다.
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과거에 받은 신용대출이 1억 원을 초과했다면, 대출 실행일로부터 1년 동안은 규제 지역 내에서 주택을 취득할 수 없다. 다만 대출 실행일로부터 1년이 이미 지난 상황이라면 해당 사항이 아니기 때문에 취득할 수 있다.
대출금액 산정 기준은 잔액이 아닌 ‘약정 금액’을 기준으로 한다. 예를 들어 연초에 1억 2,000만 원의 신용대출을 받고 3,000만 원을 상환했다고 하더라도 전액을 상환하지 않는 이상 주택을 살 수 없다. 약정 금액이 1억 원을 초과했기 때문이다. 반면 ‘이상’이 아닌 ‘초과’이기 때문에 정확히 1억 원만 빌린 차주는 규제 적용 대상이 아니다.
또한 대출은 누적 금액을 기준으로 하므로 여러 번 대출을 받았다면 ‘대출 금액의 총합’과 ‘최근 받은 대출 일자’가 기준이 된다. 2년 전에 9,000만 원, 올해 6월에 2,000만 원을 추가로 대출받았다면 총액이 1억 원을 넘기 때문에 규제 지역 내 주택을 구매할 수 없다. 여기에 최근 대출 실행일인 올해 6월 기준으로 1년간 제한된다.
반면 부부가 각각 5,000만 원씩 신용대출을 받았다면 개인 단위로 적용되므로 규제에서 제외된다. 마이너스 통장 역시 일반 신용대출과 동일하게 취급되기 때문에 한도액에 포함된다. 마이너스 통장 금액을 포함해 총금액이 1억 원을 넘는다면 ‘1억 초과 신용대출 보유자’로 간주돼 구입이 제한된다.
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