이문아이파크자이
잠삼대청, 토허제 해제
지방 미분양 심화
“서울 전체 미분양의 12%가 이곳에서 나왔다고요?” 서울에서 가장 많은 미분양이 쏟아진 곳은 바로 동대문구 이문동의 ‘이문아이파크자이’다. 반면, 강남구 잠실·삼성·대치·청담동(잠·삼·대·청) 일대는 토지거래허가구역(토허제) 해제 소식에 부동산 시장이 다시 달아오르고 있다.
이문아이파크자이는 서울 민간 아파트 중 유일하게 단일 단지에서 100가구 이상 미분양을 기록한 곳이다. 총 4,321가구 대단지 중 일반분양 1,467가구 중 무려 118가구(8.04%)가 주인을 찾지 못했다. 특히 미분양은 모두 3단지에서 발생했다. 3단지는 일반분양 물량(152가구)의 77%가 미분양으로 남았다.
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전문가들은 이 단지가 1·2단지와의 차별성으로 인해 외면받았다고 분석한다. 1·2단지는 외대앞역과 가까워 역세권 이점을 갖췄지만, 3단지는 도보 15분 거리의 나 홀로 단지다. 게다가 고도제한으로 인해 4층짜리 타운하우스 형태로 지어져 대단지의 장점을 잃었다. 여기에 전용 84㎡ 기준 3단지의 분양가는 14억 4,027만 원으로, 1·2단지(12억 1,200만 원)보다 높았다. 입지, 구조, 가격 삼중고가 미분양 사태를 불렀다.
반면, 강남구 잠실·삼성·대치·청담동(잠·삼·대·청) 일대는 서울시의 토지거래허가구역(토허제) 해제 소식에 들썩이고 있다. 서울시는 지난 12일 제2차 도시계획위원회를 열고 잠·삼·대·청 일대 305개 아파트 중 291곳에 대한 토허제를 즉시 해제했다.
이 소식에 기대감이 반영되며 이 지역 아파트들은 이미 신고가를 경신했다. 잠실동 ‘트리지움’ 전용 59㎡는 22억 5,500만 원으로 직전 최고가보다 4,500만 원 올랐다. 삼성동 ‘풍림 1차’는 전용 84.78㎡ 기준 21억 4,000만 원(이전 대비 +2억 4,000만 원), 청담동 ‘대우 유로 카운티’는 전용 121.48㎡ 기준 30억 원(이전 대비 +7억 8,000만 원)으로 모두 최고가를 새로 썼다.
전문가들은 대장 단지들이 가격 상승을 주도할 것으로 전망했다. ‘엘리트(엘스·리센츠·트리지움)’를 비롯해 ‘래미안라클래시’, ‘래미안대치팰리스’ 등 주요 단지들이 갭투자 수요와 봄 이사철 효과로 가격 상승세를 이어갈 가능성이 높다.
반면 지방 부동산 시장은 거래 절벽과 미분양 사태로 몸살을 앓고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 기준 지방 준공 후 미분양은 1만 7,229가구로 4개월 만에 3,589가구나 증가했다. 대출 규제 강화로 수요가 급감하며 거래가 멈춘 것이 원인이다.
경기 안성 ‘e편한세상안성그랑루체’는 전용 84㎡ 매물이 ‘마이너스 프리미엄’ 5,000만 원까지 붙어 3억 중반대로 하락했지만, 거래는 이뤄지지 않고 있다. 대구 내당동 ‘반고개역 푸르지오’는 1억 원 이상 파격 할인을 내걸고도 미분양이 해소되지 않았다. 충청권, 전라권, 경상권 등 지방 곳곳에서 신축 아파트가 외면받고 있다.
앞으로도 지방 부동산 시장의 전망은 밝지 않다. KOSIS 국가통계포털에 따르면, 비수도권의 2021~2023년 연평균 아파트 인허가 물량은 약 27만 건으로 20년 평균보다 많았다. 하지만 착공 물량은 20만 건을 밑돌며 대규모 ‘착공 대기’ 물량이 쌓였다. 향후 수요가 회복되더라도 이 물량이 시장에 쏟아지면 공급 과잉으로 가격 반등이 어렵게 될 전망이다.
이런 흐름이 지속될 경우 수도권과 지방 간 부동산 양극화가 더욱 심화할 것으로 예상된다. 수도권에서는 여전히 공급 부족 이슈가 지속되고 있다. 이에 따라 가격이 유지되거나 상승할 가능성이 높다. 반면 지방은 수요 부진과 공급 과잉이 맞물리면서 가격 하락이 이어질 것으로 보인다.
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