“예전과는 다르다” 아파트 로열층 구분법, 어떻게 바뀌었냐면…

아파트 로열동·로열층 구분
중층부터 탑층 바로 아래층
도로 소음·일조권·조망권 확보

지난해 2월 정부가 아파트 실거래가 정보공개 범위를 기존 ‘층’에서 ‘동'(棟)까지 확대하며 대단지 아파트는 같은 층이라도 ‘로열동’ 여부에 따라 매매가와 전세가 차이가 큰 곳의 편차를 확인할 수 있게 됐다.

이는 국토교통부가 지난해 2월부터 운영한 차세대 부동산거래관리시스템(RTMS)의 적용으로 인해 역세권이나 동별로 전철역 접근성 차이가 큰 대단지의 실제 거래가격 파악이 수월해진 것이다. 이에 아파트 거래 시장에서 간혹 시세보다 높은 가격에 팔리는 ‘로열동·로열층(RR) 매물에 대한 정확한 정보 확인이 가능해졌다.

당초 쉽게 로열동 혹은 로열층으로 불리는 RR 매물은 일반적으로 최고층을 기준으로 50~80% 범위에 해당하는 층을 일컫는다. 즉, 최고 26층 아파트의 경우 136~21층이 로열층에 해당하는 것이다.

또한, RR 매물은 조망이 우수하고, 채광, 통풍 면에서도 뛰어나 높은 시세차익이 형성되기 때문에 수요자의 관심이 높다. 로열동의 경우 동 간 거리나 단지 내 조망에 따라 선호도가 달라지기 때문에 RR 매물에 비교적 높은 분양가가 책정된다. 그렇다면 RR 매물을 구분하는 방법은 어떨까?

RR 매물 중 로열동을 구분하는 기준은 도로 소음 여부, 일조권, 조망권, 역세권 근접 등이 있다. 가장 먼저 아파트 앞에 대로변이 있으면 소음공해와 배기가스로 인해 일상생활이 침해받을 수 있기 때문에 일반적으로 대로변과 멀리 있는 동을 선호하는 것으로 확인됐다.

다만, 도로 소음이 적음과 동시에 일조권, 조망권 역시 좋지 않다면 로열동으로 볼 수 없다. 또한, 한강 변 아파트처럼 좋은 조망권을 확보하면 로열동으로 구분한다. 이어 인근 지하철역이나 버스 정류장의 위치가 가까운가에 따라 로열동으로 분류되기도 한다.

부동산 전문가들은 “로열동의 경우 단순히 한 가지 조건을 충족하는 것이 아닌, 복합적인 조건의 적용을 통해 구분된다”라고 설명했다.

RR 매물 중 로열층의 경우 일조권, 조망권, 층수 등으로 구분된다. 일반적으로 로열층은 최고층을 기준으로 50~80% 범위에 해당하는 층으로 봤으나, 최근에는 소음공해에서 비교적 안전한 저층이나 최상층을 선호하는 이들도 등장했다.

즉, 로열층에 대한 구분이 층수가 중요했던 과거와 달리 일상생활의 만족도가 로열층의 구분에 중요하게 작용하는 것이다. 더하여 로열동의 구분과 같이 일조권이나 조망권 확보가 로열층 구분에 크게 영향을 미친다.

그렇다면 이 RR 매물을 분양 희망자가 어떻게 확인할 수 있을까? 부동산 전문가에 따르면 최근 아파트 실거래가 정보공개 범위가 확대됐기 때문에 부동산 관련 사이트에서 로열층을 쉽게 구분할 수 있는 것으로 전해졌다.

일례로 네이버 부동산을 통해 원하는 매물을 검색하면 한 아파트 내에서 동호수와 이에 따른 공시가격을 확인할 수 있다. 이어 해당 플랫폼의 경우 공시가격을 최저 수준부터 최고 수준까지 색깔별로 나눠 표기하기 때문에 색에 따른 공시지가 확인이 가능하다.

이에 부동산 전문가는 “실거래가 정보 공개 범위 확대로 인해 분양 희망자들이 원하는 매물의 공시지가에 대한 정보를 확인할 수 있다”라며 “같은 아파트 내에서도 가격이 높은 매물이 로열층, 로열동에 해당하는 경우가 많다”라고 설명했다.

한편, 지난해 2월 국토부가 발표한 차세대 부동산거래관리시스템은 지난 2006년부터 운영해 온 부동산거래관리시스템을 전환한 것이다. 기존의 RTMS는 부동산 매매 신고, 실거래가 공개 등에 활용돼 분양자들에게 익히 사용되었다.

다만, 시스템 노후화로 인한 유지관리 효율 저하, 기능 개선 한계 등으로 인한 문제점이 발생했던 것으로 알려졌다. 이에 국토부와 한국부동산원은 지난 2020년부터 차세대 RTMS 전환을 준비해 온 것으로 확인됐다.

차세대 RTMS의 운영에 대해 남영우 국토부 토지정책관은 “차세대 시스템을 통해 보다 유용하고 투명한 정보를 안정적으로 제공하기 위해 현행 시스템을 개선하게 됐다”며 “국민 생활과 밀접한 부동산 거래업무에 추가 불편이 발생하지 않도록 모의 시연, 장애 대응 매뉴얼 정비 등 차세대 시스템 전환 준비에 만전을 기하겠다”고 밝혔다.