부동산 세입자들의 ‘계약갱신청구권’ 사용 증가로 신규 전세 매물이 감소하고 있는 가운데 서울 전세 시장에서 계약갱신청구권을 무력화하려는 편법 계약이 고개를 들고 있다. 집주인이 전세 시세 상승을 이유로 갱신 계약 기간을 1년으로 줄이거나, 2년 계약을 맺은 뒤 1년 후 보증금을 다시 올리는 특약을 요구하는 방식이다.
계약갱신청구권은 임차인이 기존 계약을 한 차례 연장할 수 있도록 보장한 제도다. 갱신 시 임대차 기간은 원칙적으로 2년이며, 보증금과 월세 인상 폭도 5% 이내로 제한된다. 하지만 전세 매물이 부족한 상황에서 임대인의 협상력이 커지며 제도의 빈틈을 노린 요구가 이어지고 있다.
대표적인 사례는 ‘1년 갱신’이다. 집주인이 2년 대신 1년만 연장하자고 제안한 뒤 다음 계약에서 시세에 맞춰 보증금을 크게 올리는 방식이다. 계약서를 2년으로 작성하면서도 1년이 지난 시점에 보증금을 5% 추가 인상한다는 특약을 넣는 경우도 있다.
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현행법상 계약갱신청구권을 행사한 임대차는 2년으로 본다. 임차인에게 불리하게 기간을 줄이거나 계약 도중 보증금 인상을 예정한 약정은 효력이 인정되기 어렵다. 계약서상 1년으로 적었더라도 임차인이 2년 거주 의사를 밝힌다면 보호받을 여지가 있다.
이러한 상황에서 서울시는 임차인의 권리를 제한하는 불공정 중개행위에 대응하겠다고 밝혔다. 중개사가 매물 확보를 위해 임대인 입장만 전달하며 불리한 계약을 유도했다면 행정조사 대상이 될 수 있다.
또한 중개대상물 확인·설명을 제대로 하지 않은 경우 과태료가 부과될 수 있으며, 허위 설명이나 고의성이 확인되면 업무정지 또는 형사처벌로 이어질 가능성도 있다.
전세 계약을 앞둔 세입자는 계약 기간과 보증금 인상 조건을 특히 꼼꼼히 확인해야 한다. ‘1년 후 재협의’, ‘추가 인상’처럼 해석이 엇갈릴 수 있는 문구는 계약서에 넣지 않는 편이 안전하다. 중개 과정에서 부당한 압박을 받았다면 계약서 초안과 문자메시지 등 관련 자료를 보관해 서울시 응답소나 관할 구청에 민원을 제기할 수 있다.
전세난이 이어질수록 계약서 한 줄의 무게는 더 커진다. 시세를 이유로 법이 보장한 2년의 거주 안정성까지 흔들려서는 안 된다는 지적이 나오고 있다.
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