서울은 폭등, 지방은 하락
이재명 “세금은 안 써”
정책은 미정, 시장은 혼돈
이재명 제21대 대통령의 임기가 시작되며 부동산 시장의 향방에 관심이 쏠리고 있다. 현재 국내 부동산 시장은 서울과 지방 간의 가격 격차가 극명한 ‘초양극화’ 상황에 직면해 있다. 서울 강남권과 마용성(마포 용산 성동), 그리고 이들과 가까운 수도권 일부 지역은 집값이 고공행진을 이어가고 있는 반면 서울 외곽과 지방은 하락세를 면치 못하고 있다.
이 대통령은 ‘세금이 아닌 공급 확대’를 통해 집값을 안정시키겠다는 입장을 밝혔다. 그러나 구체적인 정책안은 아직 제시되지 않아 시장에 어떤 영향을 미칠지는 미지수다.
전문가들은 새 정부가 정권 초기에는 적극적인 정책을 내놓기 어려운 만큼 현 시장 흐름이 당분간 유지될 가능성이 높다고 본다. 여기에 오는 7월 시행될 예정인 3단계 스트레스 DSR 제도가 변수로 작용할 수 있다는 전망도 나온다.
한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격은 지난해 말 대비 지난달 말 기준 1.83% 상승했다. 상승세는 강남 3구를 비롯한 핵심 지역이 주도했다. 송파구는 5.6% 상승해 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했고 강남구는 5.18%, 서초구는 4.72% 상승했다. 강북권에서는 성동구가 3.15%, 마포구 2.63%, 용산구 2.57% 상승했다.
개별 단지별로도 상승폭이 두드러진다. 강남구 압구정동 ‘현대6차’ 전용 144㎡는 지난 2일 75억 원에 거래되며 지난해 7월보다 20억 이상 상승했다. 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 84㎡는 올해 초 45억 5,000만 원에 거래됐으나 이달 56억 5,000만 원에 손바뀜했다. 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용 84㎡도 3개월 사이 5억 원 넘게 상승했다.
성수동 ‘서울숲아이파크리버포레’, 마포구 ‘마포래미안푸르지오1단지’도 수억 원씩 상승했다. 강남 인접 지역인 강동구와 영등포구 동작구는 각각 2.13%, 1.9%, 1.62% 상승했으며 광진구와 종로구 등 강북 일부 지역도 상승세를 보였다. 경기도에서는 과천 분당 등 실수요자 선호 지역이 강세를 보인다.
반면 서울 외곽 지역은 하락세가 뚜렷하다. 노원구는 –0.19%, 도봉구 –0.16%, 강북구 –0.06%로 하락했다. 중랑구도 –0.11%로 떨어졌다. 지방은 더욱 심각하다. 지방 아파트값은 올해 들어 평균 0.92% 하락했고 6대 광역시는 1.17% 5대 광역시는 1.28% 하락했다. 9개도와 8개도도 각각 0.53% 0.69% 하락해 전반적으로 하방 압력이 강한 모습이다.
이재명 대통령은 후보 시절 부동산 공약을 비교적 소극적으로 제시했다. 다만 선거 막판에는 공급 확대 중심의 정책 방향을 명확히 했다. 그는 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”며 진보 정권의 수요 억제 방식 대신 시장 원리에 따른 공급 확대를 강조했다. 재건축 재개발 규제 완화 용적률 상향 유휴부지 활용 고분양가 해소 공공임대 확대 등 다양한 공약이 제시됐다.
그러나 정책의 구체성이 부족하고 세부 로드맵이 부재한 상황이라 시장에 실질적 영향을 미치기엔 이르다는 평가가 많다. 특히 오는 7월 시행되는 3단계 스트레스 DSR이 집값 흐름에 영향을 줄 가능성이 제기된다. 이 제도는 차주의 소득 대비 대출 상환 능력을 보다 엄격하게 심사해 대출 총액을 제한하는 방식이다.
전문가들은 새 정부가 당면한 최대 과제로 시장의 양극화 해소를 꼽는다. 문재인 정부 시절 강한 다주택자 규제 탓에 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 집중되면서 가격 격차가 벌어졌다. 서울 내에서도 동일 면적의 아파트가 지역에 따라 수배 차이를 보이고 있으며 거주의 자유까지 제약받을 수 있다는 지적도 있다.
일각에서는 서울 중심의 수요를 분산하기 위해 지방에 한해 다주택자 규제를 완화해야 한다는 주장도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “미분양을 해소하기 위해서는 누군가가 집을 사야 한다”며 “지방만이라도 규제를 완화할 필요가 있다”고 말했다.
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