“강남도 심각해” 급등하는 오피스 공실률, 이유 알고보니…

서울 오피스 공실 급등
마곡, 대형오피스 들어선 영향
임대료 상승세 유지

지난 1분기 수도권의 오피스 공실률이 급등한 것으로 확인됐다. 이는 서울 강서구 마곡 지역에 오피스가 대규모로 공급된 것이 영향을 미친 것으로 파악된다. 신규 오피스가 쏟아지고 있는 마곡 지역은 서울 내 주요 업무지구로 떠오르고 있다.

마곡 업무지구는 연구·개발(R&D) 상근 인력이 많아 ‘서쪽의 판교’로 불릴 정도다. 해당 장소에는 LG사이언스파크를 중심으로 IT 기업과 함께 롯데케미칼, 코오롱, 제넥신 등 20여 개의 바이오 기업이 모여 있다. 지하철 5호선·9호선·공항철도가 모두 지나며 교통 접근성도 우수하다는 평가를 받고 있다. 이 외에도 LG아트센터, 서울식물원 같은 문화 시설이 들어서 생활 환경도 뛰어나다.

해당 지역에는 지난해 하반기에만 연면적 약 46만 3,000㎡(약 14만 평)의 복합 업무시설 CP4 ‘원그로브’와 약 13만 2,000㎡(4만 평)의 CP3-2 ‘케이스퀘어 마곡’, 약 16만 5,000㎡(5만 평)의 CP1 ‘르웨스트’ 등이 들어섰다. 이 오피스들은 약 20만 평 규모에 달하는 대형 오피스다.

2018년 LG그룹의 입주를 시작으로 코오롱, 이랜드, 넥센타이어, 광동제약, 에쓰오일 등 대기업들이 마곡 산업단지에 속속 자리를 잡았다. DL이앤씨와 롯데건설도 사옥을 마곡으로 이전하기로 하며 이 같은 흐름에 동참하고 있다.

롯데건설도 플랜트사업본부와 토목사업본부의 사무실을 서울 마곡으로 이전하는 방안을 검토 중인 것으로 나타났다. 두 사업본부는 현재 외부 건물에 임차해 근무 중인 것으로 전해진다. 각각의 임대 계약은 올 가을부터 내년 초 사이 끝나는 것으로 알려졌다.

신사옥 이전지로 롯데건설은 마곡 내 ‘르웨스트 시티타워’(CP1)와 ‘케이스퀘어 마곡’(CP3-2)을 유력 후보로 검토하고 있다. 두 곳 모두 롯데건설 시공 건물로 일정 지분도 갖고 있다.

인베스트 조선의 보도에 따르면 롯데건설 관계자는 “플랜트와 토목사업본부가 외부 사무실에 임차해 있는 상태이며 각 본부의 임대 기간이 만료됨에 따라 사옥 이전을 생각하고 있다”라며 “현재로선 CP1과 CP3-2 모두 이전 후보로 보고 있고 아직 정해진 것은 없다”라고 이야기했다. 

대기업들을 비롯해 많은 기업들이 마곡으로 이전하면서 수도권 오피스 공실이 증가했다. 12일 상업용 부동산 기업 알스퀘어가 지난 1분기 서울과 분당의 주요 오피스 권역 공실률을 조사한 결과에 따르면 서울 기타 권역의 공실률은 지난해 1분기 2.9%에서 올해 1분기 16.4%로 급등했으며 이는 13.5%포인트 상승한 수치다.

‘3대 오피스 권역’으로 꼽히는 강남권역(GBD)의 공실률은 4.5%로 집계되었으며 작년 동기 대비 2.1%포인트 올랐다. 도심권역(CBD)은 4.1%로 1.7%포인트 상승했으며 여의도권역(YBD)은 3.0%로 1.3%포인트, 분당권역(BBD)은 3.3%로 1.4%포인트 각각 증가했다.

공실률이 높아졌음에도 불구하고 오피스 임대료는 상승세를 이어갔다. 권역별 3.3㎡(1평)당 임대료는 도심권역 11만 2,882원, 강남권역 11만 847원, 여의도권역 9만 7,056원, 분당권역 8만 3,631원, 서울 기타 권역 6만 9,029원 순으로 나타났다. 지난해 같은 기간 대비 임대료 상승률은 분당권역이 7.8%로 가장 높은 수치를 보였다.

1분기 동안 이뤄진 오피스 거래는 총 20건이며, 거래 규모 면에서는 대형 매물이 시장을 주도했다. 강서구 마곡동의 ‘한컴포올(CP4)’이 2조 3,350억 원으로 최고가를 기록했으며, 대신343(6,620억 원), 남산스퀘어(5,805억 원) 등도 고가에 거래되어 주목을 받았다.

한편, 대형 매물이 주목을 받은 가운데 전체 거래량은 다소 위축된 모습을 보였다. 13일 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛이 발표한 ‘서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서’에 따르면 올해 1분기 서울 오피스빌딩과 사무실 거래량은 전 분기 및 전년 같은 분기 대비 급락한 것으로 나타났다.

올해 1분기 서울시 오피스빌딩 거래량은 총 13건으로 집계되었으며, 이는 직전 분기 40건 대비 67.5% 떨어진 수치다. 아울러 서울시 사무실 거래량도 총 288건으로 전 분기(587건) 대비 50.9% 하락한 것으로 확인됐다.