연봉별 청약 전략 정리
강남·동작·3기 신도시
가점·소득별 맞춤 공략
“서울 강남권부터 3기 신도시까지, 올해부터는 청약 캘린더를 꼼꼼히 살펴야 할 시점입니다. 각 지역의 공급 특성과 가구 연소득에 따라 전략이 달라져야 합니다.” 정지영 아이원 대표는 10일 서울 강남구 코엑스에서 열린 ‘2025 서울머니쇼’ 현장에서 이같이 말했다.
올해 1~4월까지 청약 시장은 사실상 개점휴업 상태였다. 지난해 말부터 이어진 계엄령, 탄핵, 조기 대선 등 정국 불안이 분양 일정에 영향을 준 탓이다. 하지만 하반기부터는 미뤄졌던 분양 물량이 속속 풀릴 예정이며, 이 중에는 이른바 ‘청약 대어’들도 포함돼 있어 관심이 쏠린다.
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정 대표는 소득에 따라 청약 전략이 달라져야 한다고 강조했다. 그는 가구 연봉이 2억 원 이상인 경우, 서울 강남 핵심지역인 반포, 잠실, 방배동 등을 공략하라고 조언했다. 실제로 서초, 송파, 용산구 등지에는 올해 안에 여러 분양 단지가 예정돼 있다.
대표적으로 반포 잠원동 일대 ‘오티에르 반포’, 신반포22차 재건축, 서초동의 신동아 아파트를 1,161가구 단지로 재건축하는 ‘아크로드 서초’, 송파구 잠실 르엘, 용산구 아세아아파트 재건축 등이 있다. 반포주공3주구를 재건축한 ‘래미안 트리니원’도 분양 시기를 저울질하고 있다.
이들 단지는 민간 분양가상한제 적용 지역으로, 주변 시세보다 낮은 분양가가 장점이다. 또한 강남3구와 용산구는 토지거래허가구역으로 지정돼 있지만, 분양 아파트는 이 규제가 적용되지 않는다. 단, 분양 아파트를 전매받은 이후부터는 토지거래허가 대상으로 전환된다.
정 대표는 청약 가점에 따른 전략도 조언했다. 가점이 높은 경우 중대형 평형을, 낮은 경우 전용 84㎡ 이하를 노리는 것이 유리하다고 설명했다. 특히 강남권은 대부분 후분양 방식이기 때문에 계약금부터 잔금까지 짧은 기간 내에 목돈을 준비해야 하며, 이에 따라 자금 여력이 있는 고소득층에 적합하다고 덧붙였다.
연소득이 1억 원 수준인 경우에는 강남3구와 용산구를 제외한 서울 내 지역을 추천했다. 차익은 강남보다 적지만, 전매 제한 기간이 1년으로 짧아 실거주 외 전매 전략에도 유리할 수 있다.
그는 특히 동작구를 주목하라고 했다. 서울 대표 재개발 지역인 흑석뉴타운과 노량진뉴타운 등에서 분양이 예정돼 있기 때문이다.
흑석11구역을 재개발한 ‘써밋 더 힐’, 노량진8구역 재개발 단지인 ‘아크로리버스카이’ 등이 하반기 분양을 준비 중이다. 부동산 업계 등에 따르면 최근 노량진뉴타운(재정비촉진지구) 핵심 구역에서 아파트를 받을 수 있는 조합원 분양권 매물을 기준으로 프리미엄(웃돈)은 10억 원 이상이 ‘뉴노멀’로 형성돼 있다.
프리미엄이 6억 원대였던 작년 초와 비교하면 웃돈이 두 배가량 뛰었다. 동작구의 한 공인중개사는 “매도자가 우위에 선 양상이고, 오늘이 제일 싸다는 말이 실감되는 것이 요즘 분위기”라고 전했다.
이 외에도 은평구 대조동의 ‘힐스테이트 메디알레’, 영등포구 영등포동5가의 ‘영등포센트럴푸르지오위브’ 등이 청약을 고려할 만한 단지로 거론됐다.
한편 연봉이 5,000만 원 안팎인 경우에는 수도권 3기 신도시 및 경기, 인천 지역 분양 단지들이 대안이 될 수 있다. 정 대표는 이들 지역이 분양가상한제가 적용돼 상대적으로 낮은 가격에 공급되고 있으며, 향후 3년간 꾸준한 물량이 나올 예정이라고 설명했다. 실제로 하남교산지구의 ‘교산 푸르지오 더 퍼스트’ 전용 59㎡는 분양가가 5억 3,000만~5억 7,000만 원 수준으로 책정됐다.
정부가 신혼부부나 생애최초 구입자 등을 위한 특별공급을 확대하고 있는 점도 주목할 만하다. 다자녀 특별공급 자격도 기존 3자녀 이상에서 2자녀 이상으로 완화돼 더 많은 가구가 혜택을 받을 수 있다. 정 대표는 “청약 제도는 젊은 층에 유리한 방향으로 계속 바뀌고 있다”며 “단순히 당첨이 어렵다고 포기하지 말고, 본인의 상황에 맞춘 전략을 세운다면 충분히 가능성을 높일 수 있다”고 조언했다.
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