‘잠·대·삼·청’ 토허제 해제로 ‘이 투자’ 고삐 제대로 풀렸습니다

레버리지 커 위험성도 높은 ‘갭 투자’
실거주 2년 의무 해제로 가능해져
깡통사기, 전세사기로 이어질 수 있어

서울시는 12일 제2차 도시계획위원회에서 국제교류복합지구 인근 4개 동(송파 잠실동, 강남 삼성·대치·청담동)에 위치한 305곳 중 291개 단지에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제하기로 했다. 토지거래허가구역 지정된 지 4년 8개월 만이다. 새 토지거래허가구역 조정안은 13일 공고 후 즉시 효력이 발휘된다.

토지거래허가제도(이하 토허제)는 실수요 1 거주자를 위해 투기 과열 가능성이 있는 일부 지역의 거래를 제한하는 제도이다. 토지거래허가구역 내에서는 대지면적 6㎡의 주택을 취득하려면 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고, 최소 2년 이상 실거주를 해야 한다. 또 주택 매수자의 세대원 전원이 무주택자이거나, 1년 내 보유하고 있는 주택을 모두 팔아야 한다.

이에 따라 송파구 잠실동의 엘스·리센츠·트리지움 아파트 등이 규제 대상에서 풀려나게 된다. 이 일대는 지난 2020년 6월 삼성동 국제교류복합지구 개발과 잠실 MICE 개발 사업이 본격화하며 투기 수요 유입이 우려되자 토지거래허가구역으로 지정됐다.

신속통합기획 재건축·재개발 사업지 123곳 중 정비구역 지정 후 조합설립인가까지 끝낸 6곳(0.28㎢)도 해제한다. 여기에는 중구 신당동 236-100, 중랑구 면목동 69-14, 양천구 신정동 1152, 강동구 천호동 167-67 등이 해당한다.

서울시는 이번 해제를 시작으로 조합설립 인가 여부에 따라 2027년까지 총 59곳에 지정된 토지거래허가구역을 순차적으로 해제할 예정이라고 밝혔다. 올해 말 4곳, ’26년 39곳, ’27년 10곳의 사업지가 조합설립 인가를 받을 것으로 예상된다.

다만 투기 과열 우려가 있는 재건축 단지인 대치동 은마·미도, 잠실동 주공5단지·아시아선수촌·우성 1.2.3차 등 14곳은 투기과열지구 내 신속통합기획으로 지정돼 제외됐다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정된 지역 중 사업계획이 구체화한 압구정, 목동, 여의도, 성수동 등 주요 재건축·재개발 구역과 공공 재개발 34곳의 토허제도 유지된다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “토지거래허가구역이 거주 이전 자유나 재산권을 침해한다는 민원이 많았고, 부동산 가격 안정 효과도 시간이 흐르면서 감소했다”라며 “부동산 시장 가격 하향 안정화, 거래량 감소 등 경제 상황을 고려해 해제한다”라고 이번 토허제 해제에 관한 경위를 설명했다.

대다수의 전문가들은 이번 토허제의 해제로 ‘잠·삼·대·청’(잠실, 삼성동, 대치동, 청담동) 지역의 아파트 가격이 가파르게 상승할 것으로 전망했다. 실거주 2년 의무 조항의 해제로 전세를 끼고 집을 매수하는, 이른바 ‘갭투자’가 가능해지기 때문이다.

한 부동산 전문가는 “대치동 래미안대치팰리스, 삼성동 래미안라클래시 등 기존 대장 아파트들은 전세를 끼고 아파트를 사려는 대기 수요가 풍부하다”라며 “갭투자의 길이 열리면 가격 상승은 더욱 커질 것”이라고 전망했다.

또한, 한 관계자는 “최근에 토허제로 인해 반포가 반사이익을 누렸는데 이번 해제로 강남 전체에 상승세가 일어날 것”이라며 “강남과 비강남 부동산 시장의 격차가 더 커질 것”이라고 부동산의 양극화에 대한 우려를 표하기도 했다.

갭투자는 시세차익을 목적으로 매매가와 전세가의 차액이 적은 주택을 고른 후, 주택 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 방식으로 이루어진다. 이전부터 ‘전세 끼고 아파트 매입’이라는 방식으로 불리며 존재해 왔지만, 전세가율이 폭등하며 리스크가 줄어들고 대출 규제 완화가 이루어진 2010년대에 특히 유행하던 투자 방식이다.

2017년에는 부동산값을 안정시키기 위해 내놓은 ‘8·2 대책‘이 실패로 돌아가면서 더 많은 갭 투자가 일어나기도 했다. 그러나 아파트 매매가격이 오르고 정부의 보유세, 종부세 강화와 대출 규제가 이루어지면서 2019년을 기점으로 갭 투자가 어려워졌다.

갭 투자는 레버리지가 큰 투자로 차입금을 이용해 자신의 가진 자본금에 비해 매우 큰 이익을 얻을 수 있다는 것이 장점이다. 하지만 그만큼 리스크도 큰 투자다. 집값이 내려가서 역전세 현상이 발생하거나 세입자를 구하지 못해 유동성이 떨어지게 되면 큰 빚을 떠안게 될 수도 있다. 무엇보다 갭 투자의 실패는 최근 심각한 사회적 문제로 불거졌던 깡통주택, 전세사기로 이어질 수 있어 주의가 필요하다.

일부 전문가들은 토허제가 해제되더라도 가격 상승 폭이 크지 않을 것이고 갭 투자 또한 어려울 것이라는 분석을 내놓기도 했다. 한 공인중개사 관계자는 “중산층이 투자하기에는 아파트 가격대가 높아 갭 투자 금액이 20억 원에 달하기 때문에 수요가 급격히 커지지는 않을 것”이라고 전망했다.