“오히려 늘었죠”…10·15대책 후 ‘32%’ 더 사들인 부동산의 정체는?

서울 전역과 경기도 일부를 규제 지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 지정한 10·15부동산 대책 발표 이후 서울 아파트와 오피스텔 시장이 상반된 흐름을 보이고 있다. 대책 이후 크게 감소한 아파트 거래량과 달리 오피스텔은 32% 증가하며 부동산 투자자들의 수요가 집중되고 있다.

지난 15일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 서울 아파트 거래량은 10·15대책 시행 이전 46일(8월 31일~10월 15일) 1만 4,038건에서 이후 46일(10월 16일~11월 30일) 5,367건으로 약 62% 하락했다. 반면 오피스텔의 거래 수는 시행 이전(1,001건)보다 32% 증가한 것으로 나타났다.

수도권 아파트 거래량이 급감한 원인으로는 이전부터 수행된 대출 규제 강화에 10·15 대책에 따른 토지 거래 허가 구역 확대와 규제 지역 지정으로 투자성 매수가 제한되었다는 점이 지목됐다. 전문가는 실수요 중심 매매만 남게 된 시장에서 거래량 급감은 필연적으로 초래될 수밖에 없다고 분석했다.

또한 아파트 중심의 규제로 인해 오피스텔의 수요는 오히려 증가했다고 풀이했다. 대책 발표 이후 오피스텔 전용면적별 거래 비중은 40㎡ 미만(77%)과 40㎡ 이상~60㎡ 미만(13%)이 높아 중·소형 중심 거래 구조가 시장을 지배하는 것으로 나타났다. 중대형 평수로 분류되는 60㎡ 이상~85㎡ 이하는 6%, 85㎡ 초과 대형 오피스텔은 4%로 각각 조사됐다.

서울 오피스텔 시장의 평균 가격은 이전과 크게 달라지지 않은 것으로 나타났다. 대책 이전에는 평균 3억 3,397만 원으로 거래되던 오피스텔은 이후 3억 3,865만 원으로 크게 변화하지 않았다. 이러한 흐름에 대해 직방은 “거래 증가가 특정 고가 지역으로 쏠린 것이 아니라 상대적으로 접근할 수 있는 가격대 단지로 고르게 분산된 영향으로 보인다”라고 풀이했다.

10·15부동산 대책은 전매 제한, 토지거래허가구역 지정, 대출과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 규제까지 포괄하는 고강도 ‘삼중 규제’로 불린다. 일각에서는 이번 대책이 실수요자의 대출 문턱을 크게 높여 단기적인 집값 안정 효과에 그칠 것이라는 우려가 제기됐다.

대책 시행 두 달째를 맞은 가운데 단기 거래량을 잡는 데는 성공했으나 서울 핵심지 주택시장은 규제에도 활황을 멈추지 않았다. 시사저널의 보도에 따르면 대책 시행 이후부터 12월 10일까지 국토교통부에 신고된 한강 벨트 등 핵심 지역의 고가 아파트 거래 중 절반 이상이 이전 가격을 넘어선 ‘신고가’ 거래로 집계됐다. 또한 서울 청약시장 경쟁률이 지난 10일 기준 4년만에 가장 높은 수준인 146.6대 1로 조사되며 시장에서 대책의 효과를 체감하기 어렵다는 평가가 지배적이다.

한편, 부동산 R114에 따르면 고금리 장기화와 건설 경기 침체가 지속된 여파로 이듬해 오피스텔 입주 물량은 2010년(7,482실) 이후 최저 수준을 기록할 것으로 예측된다. 수도권 중대형 오피스텔이 올해 청약시장에서 새로운 ‘내 집 마련’ 추세로 떠오르는 가운데 향후 부동산 가격 변동 수준에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.