휘청이는 서울 집값…10억 뚝 떨어져 비명만 들린다는 지역

최근 수도권 집값 동향
흔들리는 마포·용산·성동구
2025 주시할 집값 변수

지난 23일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 시장이 일부 지역의 하락을 보이며 전문가들은 집값이 본격적인 조정 국면에 접어들었다고 평가하고 있다. 이에 서진형 광운대 부동산학과 교수는 “집값이 짧은 기간 내 급등한 뒤, 이제는 조정을 거쳐야 할 시점이 왔다”며 “현재의 조정은 예상된 변화”라고 분석했다.

반면, 일부 전문가들은 현재의 조정이 일시적인 현상일 수 있다고 봤다. 심형석 미국 IAU 부동산학과 교수는 “정치적 요인 등 단기적인 영향으로 인한 가격 하락일 가능성이 크다”며 “과거에도 정치적 불안정이 부동산 시장에 미친 영향을 보면, 현재도 비슷한 수준의 조정이 일시적으로 나타날 것”이라고 말했다.

서울 내 주요 자치구 중 동대문구, 도봉구, 은평구, 구로구, 금천구, 동작구, 강동구 등 7곳이 하락세를 보였으며 중구, 중랑구, 강북구, 노원구, 관악구는 보합세를 유지했다. 강남구 청담동에 한 아파트인 건영아파트는 최고가 35억에서 25억으로 10억 원가량 하락한 가격에 거래되었다.

서초동 삼풍아파트 또한 25억에서 22억 원대로 약 3억 원가량 하락했다. 이 외에도 노원구 중앙하이츠, 강동구 성내 올림픽파크 한양수자인도 각각 약 1억, 7억 원 하락한 가격에 거래가 이루어졌다. 

동아일보 보도에 따르면 서울 부동산 시장에 대해 전문가들은 긍정적으로 전망하고 있다. 부동산 전문가들을 7명 조사한 결과 70% 이상이 서울 강남 3구와 마포·용산·성동구(마포·용산·성동)의 아파트값이 상승할 것으로 예측했다. 나머지도 강보합과 보합을 전망했다. 하락 예측은 0%인 셈이다. 

하지만 서울 강남권과 마포·용산·성동구를 제외한 서울 다른 지역에 대해서는 의견이 나뉘었다. 1명이 하락을, 2명이 보합, 4명이 상승을 예상했다. 지방은 하락할 것이라는 전망이 대부분을 차지했다.

전세시장은 전문가들 100%가 상승을 지속할 것이라고 예고했다. 전세 물량 부족과 수요 증가가 주요 원인으로 지적되며, 서울의 전세 시장은 더욱 어려워질 가능성을 보였다. 특히 전세 물량 부족은 더욱 심화할 것으로 보이며, 전셋값 상승은 계속될 전망이다.

이날 김경민 교수도 내년 서울 부동산에 대해 목소리를 냈다. 김승민 교수는 2022년 성수동 상권 부활뿐만 아니라 2023년 원자잿값 상승으로 인한 물량 부족과 2024년 전세가 상승 등을 예측한 바 있다.

또한 그는 “서울 부동산 가격은 약간의 상승과 하락을 반복할 것이며, 이에 전셋값은 꿈틀하고 매매가는 전 고점을 서서히 뚫으며 장기적으로 상승할 것으로 파악된다”며 “특히 강남 등 일부 지역에서의 급격한 가격 상승이 다른 지역으로 확산하며 부동산 가격은 전반적으로 높아질 것이다”고 말했다.

김경민 교수는 지난해 8월 서울 아파트 가격이 1.27% 오르면서 2018년 9월의 1.84% 이후 71개월 만에 최고 상승 폭을 기록한 것이 그 흐름을 증명한다고 전했다. 이에 주시해야 할 집값 변수로 금리 인하를 꼽았다. 그는 “2020년 이후 팬데믹 여파와 글로벌 공급망이 붕괴하며 2021년 11월에는 시공비 상승률이 무려 14.2%에 달했다. 과거 통계를 분석해 봤을 때 시공비가 하락할 가능성은 아주 희박합니다”라고 평가했다.

또한 “기준금리가 낮아지면 주택담보대출 금리 역시 하락하게 되고 시공비도 무시할 수 없다. 인플레이션으로 원자잿값, 임금 상승 등의 요인이 발생하면 전체 시공비도 당연히 올라간다”라며 금리 인하의 주시를 강조했다.