“실거주 안 해도 된다고?” 투자자들이 모두 주목하고 있다는 서울 지역

투자자, 경매시장 몰려
평균 낙찰가율 103%
청약도 대상 해당하지 않아

강남 3구와 용산구 내 모든 아파트가 토지거래허가구역(토허제)으로 재지정되면서 경매시장과 분양권으로 투자자의 이목이 쏠리고 있다. 이는 경매 낙찰 물건과 청약시장에서 당첨된 최초 분양권만 허가 대상에서 제외되는 것이 영향을 미친 것으로 파악된다.

경매에서는 대금을 모두 납부한 뒤에 세입자를 받을 수 있어 전세를 끼고 매매하는 갭투자는 불가능하지만, 실거주 의무가 없으므로 자금을 빠르게 회수할 수 있고, 자금조달계획서나 지자체 허가도 필요하지 않다. 이에 업계에서는 재개발·재건축 입주권도 허가 대상으로 묶인 만큼 관리처분인가 직전 단계의 빌라, 단독주택도 주목을 받을 것으로 전망한다.

지난달 말부터 토지거래허가구역으로 지정된 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구의 아파트 경매 낙찰가율의 상승세가 가팔라진 것으로 나타났다. 4개 자치구 아파트 낙찰가율은 토지거래허가구역 확대 지정 이전에 비해 20%포인트가량 오른 것으로 파악됐다.

한국경제의 보도에 따르면 지난 17일 서울 강남구 대치동 ‘대치우성1차’ 전용면적 125㎡가 최저입찰가 22억 4,800만 원으로 두 번째 경매를 진행했다. 해당 경매에는 총 9명이 응찰했으며, 최저입찰가보다 10억 원 이상 높은 32억 5,000만 원에 낙찰된 것으로 전해진다.

이 아파트의 감정가는 28억 1,000만 원이며, 따라서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 약 116%를 기록했다. 서울 송파구에 있는 잠실 대장주 ‘리센츠’ 전용 84㎡는 지난 14일 감정가 23억 9,000만 원에 첫 경매가 시작됐고, 22명의 응찰자가 몰렸다. 낙찰가는 29억 7,000만 원으로, 낙찰가율은 약 124%였다.

25일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 토허 구역 재지정이 시행된 지난달 24일 이후 낙찰된 강남 3구·용산구 아파트 경매 18건의 평균 낙찰가율은 약 103%에 달하는 것으로 확인됐다. 18건 중 14건이 낙찰가율 100%를 초과했고, 그중 3건은 120%대를 기록하며 감정가보다 수억 원이 높은 가격에 매각된 것으로 전해진다.

올해 들어 강남 3구와 용산구 아파트의 평균 낙찰가율은 1월 약 93%(낙찰 건수 25건), 2월 약 85%(낙찰 건수 26건)였으나, 토지거래허가구역 확대 지정 이후 18%포인트 상승했다.

대치우성1차와 리센츠 외에도, 리모델링 공사비가 3.3㎡(평)당 1,137만 원에 달했던 강남구 청담동 ‘청담건영아파트’ 전용 101㎡는 지난 2일 17명의 응찰자가 몰려 감정가 30억 3,000만 원을 웃도는 38억 1,132만 1,000원에 낙찰됐다. 이는 감정가 대비 약 7억 8,000여만 원이 높은 금액이며, 낙찰가율은 126%를 달성했다.

용산에선 토지거래허가구역 규제적용 이후 3건이 낙찰됐는데 모두 낙찰가율이 100%를 초과한 것으로 알려졌다. 한남동 ‘리버탑아파트’ 전용 59㎡는 지난 15일 감정가 11억 원으로 첫 경매가 진행되었으며, 11억 8,000만 원에 낙찰되어 약 107%의 낙찰가율을 보였다.

투자자들이 주목하고 있는 다른 하나는 아파트 청약으로 전해진다. 무주택자가 최초로 주택을 분양받은 분양권은 토지 거래 계약 허가 대상에 해당하지 않기 때문이다. 다만 전문가들은 공사비 갈등 등으로 서울 지역 공급이 줄어들면서 사실상 청약보다는 경매시장에 투자자가 몰릴 것으로 전망한다.

한편, 서울시가 강남 3구와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정한 이후 한 달간 해당 지역의 거래량이 급감하며 매수세가 크게 위축됐다. 가격이 떨어지지 않은 채 매물만 하락했으며, 토지거래허가구역 밖에서는 일부 신고가 거래가 이어지며 풍선효과가 감지되고 있다.

24일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난달 24일부터 이달 23일까지 신고(24일 집계 기준)된 서울 아파트 매매 거래 건수는 총 3,090건(해제 거래 141건 제외)으로 집계되었으며, 이 중 강남 3구와 용산구의 총거래량은 61건에 불과했다.

강남구에서는 총 29건이 신고됐으며, 이 가운데 10건은 이전에 토지거래허가구역에서 해제되지 않았던 압구정동 재건축 단지들인 것으로 전해진다. 송파구에서는 26건이 신고됐으며, 이 중 10건은 토지거래허가제 해제 대상에서 제외된 잠실동 주공5단지와 우성아파트 등 재건축 단지인 것으로 알려졌다.

서초구는 지난 한 달간 단 1건만이 신고됐다. 해당 거래는 재건축을 추진 중인 잠원동 신반포2차 전용 74.4㎡로, 지난달 25일 중개를 통해 38억 7,000만 원에 거래가 이루어졌다. 앞서 토허제 해제 효과로 거래량이 급증했던 ‘엘리트'(엘스·리센츠·트리지움)는 단 한 건도 거래 신고가 발생하지 않은 것으로 나타났다.