“스타벅스보다 ‘여기’”…건물주들의 선호 점포가 달라진 현실 이유

집객 역량 강하고 폐점률 낮은 다이소 인기
스타벅스, 국내에 2,000개 지점으로 포화 상태
변동형보다 안정적인 고정형 임대료 선호

스타벅스는 건물주들에게 오래 인기를 끌어온 점포이다. 스타벅스가 입점하면 유동 인구도 늘고 주변 상권도 활성화되어 궁극적으로는 건물의 가치가 증가했기 때문이다. 이러한 이유로 서로 자신의 건물에 입점시키기 위해 임대인끼리 경쟁하는 경우가 많아 임대인들 사이에서는 ‘갑(임대인)’과 ‘을(임차인)’이 바뀐 처지라는 우스갯소리도 존재했다.

그러나 최근 스타벅스 점포 수가 많아져 포화 상태가 되면서 상황이 달라지고 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “현재 국내에만 점포 수가 2,000개가 넘는다”라고 말하기도 했다. 이에 더해 지난해 11월 새로 도입한 서비스로 인해 임대료 수익이 줄어들 것으로 예상되면서 임대인들의 불만이 커지고 있다.

스타벅스코리아는 지난해 구독 서비스 ‘Buddy Pass(버디 패스)’를 시작했다. 버디 패스는 일정한 구독료를 내면 매일 오후 2시 이후부터 이용할 수 있는 제조 음료 30% 할인 쿠폰과 푸드 30% 할인(1장), 딜리버스 배달비 무료(1장), 온라인 스토어 배송비 무료 쿠폰 (2장)을 지급하는 서비스이다.

해당 서비스의 출시로 스타벅스에서는 충성 고객을 확보했다. 버디 패스 이용자들의 평균 구매 금액이 구독 전 대비 60% 이상 오른 것으로 나타났다. 스타벅스코리아가 지난해 10월 버디 패스 이용자들의 지난달 평균 구매 금액과 구매 건수를 분석한 결과, 평균 구매 금액과 구매 건수는 구독 서비스 론칭 전인 9월과 대비해 각각 61%, 72% 증가했다.

매출액이 증가했음에도 불구하고, 임대인이 달갑게 여기지 않는 이유는 버디 패스 서비스 이용 고객이 내는 구독료(7,900원)는 매장이 아닌 본사 매출이 되기 때문이다. 이에 이용 고객은 같아도 버디 패스의 할인으로 인해 매장 자체의 매출액은 감소하여 임대 수익이 줄어든다는 것이 이들의 주장이다.

실제 스타벅스의 경우에는 대부분 월 매출액의 10%에서 20%가량을 임대료로 내는 ‘변동 임대료’ 방식으로 계약한 지점이 다수이다. 변동 임대료 방식은 어디까지나 매장 매출액에 따라 임대료가 결정되므로 주변 경쟁점의 영향이나 불경기의 영향으로 매출이 하락하면 임대료가 낮아질 수 있다.

이런 상황에 최근 상권이 형성되지 않은 곳에서도 집객 역량이 강한 점포들이 인기를 끌고 있다. 이 중 대표적인 것이 바로 다이소이다.

다이소는 큰 평수를 선호하는 데다가 에어컨, 엘리베이터 등의 설비 투자가 이루어져야 하므로 초기 투자 비용은 많이 들지만, 취급하는 물건의 특성상 유행에 덜 민감하므로 폐점률이 극히 낮다. 또한, 공실을 줄여 주는 역할을 하기도 한다. 한 관계자는 이에 대해 “다이소의 경우 입점하면 다른 우량 임차인들도 입점을 고려하는, 이른바 ‘앵커’ 역할을 하기도 한다”라고 말했다.

상품 가격이 비교적 저렴해 불경기에도 강하다. 실제 다이소의 연간 평균 매출액은 꾸준히 증가하는 추세이다. 2020년 12억 7,589만 원에서 2023년에는 16억 5,187만 원으로 29.5%가 증가했다. 특히 다이소는 대부분의 점포에서 특별한 경우가 아니면 변동형이 아닌 ‘고정형 임대료’ 계약을 맺는 것으로 알려졌다. 고정형 임대료란 변동형과는 반대로 점포의 매출액과는 상관없이 매달 일정하게 정해진 금액을 지불하는 방식이다.

그렇다면 다이소의 경우 어떤 건물에 입점을 선호할까. 다이소는 최근 30대가량의 차량이 주차가 가능하고, 300평 이상의 건물 임차를 선호하고 있다. 차량의 경우 주차장 유무에 따라 매출 차이가 크기 때문이다. 따라서 여러 상가가 밀집한 주상복합, 근린생활시설보다는 주차장 부지가 있는 단독 건물이 유리하다.

다만 다이소의 경우에는 각 지점의 매출 보존과 경쟁 최소화를 위해 직선거리 1.5km 내에 다이소 건물이 중복으로 존재하지 않도록 하고 있다. 그 때문에 건물 근처에 다이소 매장이 이미 존재한다면 출점이 불가능할 수도 있다.