‘입주하면 집값 하락’ 옛말…가격 절대 안떨어진다는 서울 신축 아파트

허승연 기자 2025.05.06 조회수

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입주했는데 신고가
전세는 하락 중
신축 공급 절벽

서울의 대단지 신축 아파트들이 잇따라 입주를 시작하고 있음에도 불구하고, 가격 상승세가 꺾이지 않고 있다. 과거에는 대규모 입주가 이뤄지는 시점에 잔금을 치르기 어려운 집주인들이 급매물을 내놓으며 일시적으로 가격이 조정되곤 했지만, 최근에는 이런 공식이 깨지고 있다는 분석이다. 전문가들은 향후 서울의 주택 공급이 부족할 것이라는 전망과 더불어 신축 아파트에 대한 선호가 높아지면서 이러한 흐름이 나타나고 있다고 보고 있다.

부동산 업계에 따르면 서울 성북구 장위동에 위치한 ‘장위자이레디언트’는 지난달부터 입주를 시작했으며, 이달 들어 전용면적 84㎡의 입주권이 13억 9,500만 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 불과 1년 전인 지난해 거래가는 11억 3,400만 원으로, 2억 6,000만 원가량 오른 셈이다.

이 입주권은 향후 감정평가에 따라 추가 분담금이 발생할 수 있는 재개발 물건임에도 불구하고, 분양가(9억 2,500만~10억 2,000만 원)보다 약 3억 원 가까이 높은 수준에서 거래가 이뤄졌다.

이 단지는 2022년 말 분양 당시 미국의 금리 인상 여파로 인해 미분양 물량이 다수 발생했었다. 그러나 분양가상한제 적용 단지에 대해 실거주 의무가 유예되고 전매 제한이 완화되면서 미분양 물량이 빠르게 해소됐고, 이후에는 프리미엄이 붙기 시작했다.

장위자이레디언트의 사례는 이례적인 것이 아니다. 지난 1월 입주가 진행된 동대문구의 ‘래미안 라그란데'(3,069가구) 역시 입주 초기부터 강세를 보였다. 해당 단지의 전용 84㎡ 입주권은 1월 한 달 동안 최고 13억 8,900만 원에 거래됐다. 작년 말 입주권 거래가는 11억 6,000만~13억 9,000만 원 수준이었기에, 입주가 진행되는 와중에도 가격이 조정되지 않았음을 보여준다.

이러한 매매가격 상승세와 달리, 인근 지역 전셋값은 하락세를 면치 못하고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 성북구 아파트 전셋값은 8주 연속 하락했으며, 동대문구의 전셋값도 지난해 11월 말부터 17주 연속 떨어졌다. 대단지 입주가 본격화되며 전세 공급이 늘어나 전셋값에는 하향 압력이 작용하고 있지만, 매매가에는 영향을 미치지 못하고 있는 셈이다.

서울에서는 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 아파트 입주 물량이 집중되어 있다. 특히 지난해 11월에는 강동구 ‘올림픽파크포레온'(1만 2,000여 가구)이 대규모 입주를 시작하며 가격 조정 가능성이 제기됐다. 하지만 이 단지 역시 매매가는 오히려 상승세를 나타냈다. 전용 84㎡ 입주권은 지난해 12월 27억 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 같은 면적이 세 달 전에는 22억~23억 원대에서 거래됐던 것을 감안하면 약 4억 원 상승한 것이다.

과거 대규모 입주장에서 나타나던 매매가 하락 현상은 더 이상 반복되지 않고 있다. 대표적인 예가 2018년 말 입주한 서울 송파구 ‘헬리오시티'(9,510가구)로, 당시에는 대단지 아파트가 입주하며 해당 단지 인근 뿐만 아니라 서울 아파트값 전반에 영향을 미쳤다. 입주 초기에는 전용 84㎡가 입주장 여파로 14억~15억 원대에 머무르며 수개월간 가격이 눌려 있었다.

최근 입주장에서도 가격이 오히려 상승하는 현상은 공급 감소에 대한 우려와 신축 아파트 선호가 맞물린 결과라는 분석이 나온다. 부동산R114 자료에 따르면 서울의 아파트 입주 물량은 올해 4만 6,710가구에서 내년 2만 4,462가구로 줄어들 것으로 예측돼, 무려 47.6%의 감소가 예상된다. 우리은행 WM영업전략부 분석에 따르면, 올해 1분기 수도권 아파트 분양 물량은 전년 동기 대비 69.8%나 줄어들며 공급 부족이 현실화하고 있다.

이와 함께 신축 아파트의 고급화가 진행되며 실수요자들의 선호가 뚜렷해졌다는 점도 가격 방어 요인으로 작용하고 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “신축 아파트는 커뮤니티 시설, 조식 서비스 등 생활 편의성이 높아 구축과의 격차가 크다”며 “공급 부족 우려와 맞물려 신축 아파트에 대한 선호가 지속되고 있는 것”이라고 진단했다.

한 부동산 관계자는 “신축 아파트는 ‘얼죽신’ 열풍과 함께 인기가 치솟고 있지만, 정작 공급은 수요를 따라가지 못하고 있다”라며 “특히 경기도 내에서도 공급 갈증이 높은 지역은 새 아파트가 단비 같은 존재로 여겨지며 다른 지역보다 가치가 높게 평가되고 있다”라고 말했다.