둔촌주공 재건축 단지 기현상…같은 평형에 전셋값 차이 심각해

둔촌주공 재건축 단지 기현상
매물마다 입지 조건 다른 영향
전세 매물 3,000개 육박해

단군 이래 최대 재건축 단지로 불리는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지 ‘올림픽파크포레온’이 이달 중 첫 입주를 시작할 예정인 가운데, 단지 내에 같은 면적 전셋값이 최대 2배 가까이 차이 나는 기현상이 나타나 부동산 업계의 이목이 쏠린다.

지난 6일 부동산업계에 따르면 ‘올림픽파크포레온’ 전세 매물은 3,000개에 육박하는 것으로 나타났다. 이는 1만 2,032세대가 입주를 앞둔 만큼 세입자를 구하려는 수요도 많은 것으로 귀결된다. 앞서 한꺼번에 대규모 입주가 이뤄지다 보니, 전세매물도 쏟아질 것이라는 전망이 나오기도 했다.

다만, 업계는 현장 분위기가 다르다고 밝힌 바 있다. 이에 대해 인근 부동산 중개업자는 “일반적으로 아파트가 입주하면 30~40% 정도는 전세 나오는 게 보통 시장의 모습인데 여기는 (전세보다) 입주가 많다고 보면 되고, (전세라도) 본인이 받고자 하는 가격을 받고 싶어 하는 것”이라고 밝혔다. 즉, 둔촌 주공의 전세 매물이 타 부동산 대비 비교적 적은 수량으로 나왔다는 것이다.

업계에서는 실거주 의무가 아직 폐지되지 않은 데다 신축 선호 현상도 가세하면서 전세매물 자체가 부족하다고 평가했다. 여기에는 최근 정부가 대출 관리에 돌입하면서 전세대출 규제가 강해진 점도 한몫한 것으로 보인다.

이어 실입주가 늘어나고 있는 점 역시 전세대출이 막혔기 때문에 세입자가 물량이 나온다고 하더라도 전세대출이 안 될 경우를 고려해야 하기 때문이다.

또한, 전세 매물 자체가 타 재건축 지역에 비해 적은 점도 문제지만 매물이 많은 만큼 조건이 다양한 점 역시 문제로 꼽힌다. 특히 같은 면적의 전세가 차이가 천차만별인 것으로 드러났다. 부동산 업계에 따르면 현재 둔촌 주공 재건축 단지의 국민평형(전용면적 84㎡) 기준 전세 보증금이 최소 7억 원에서 최고 13억 5,000만 원까지 2배 가까이 차이 나는 것으로 확인됐다.

이 중 가장 비싼 13억 5,000만 원짜리 전세매물은 205동 32층 매물로 알려졌다. 이를 보유한 공인중개사는 ‘노른자동’, ‘로얄층’, ‘위례초 초근접동’, ‘알파룸’ 등을 강점으로 소개하고 있다. 이어 조합원 매물로 장기 거주가 가능하고 5·9호선 더블역세권도 장점으로 꼽힌다.

같은 면적인데도 불구하고 전세 보증금의 차이가 큰 이유로는 단지 내 위치, 학군, 주변 편의시설, 층수, 일조량, 대출 상황 등에 따라 가격이 결정된다는 점이 꼽힌다. 즉, 학군이 좋고 교통이 편리한 쪽은 수요가 몰리면서 전세가가 높지만, 저층이나 일조가 불리한 쪽은 상대적으로 저렴한 가격에 전세가 형성되는 양상을 보이는 것이다.

덧붙여 집주인이 추가 비용을 내고 선택한 ‘옵션’에 따라서도 차이가 나는 것으로 파악된다. 물론 전셋값의 차이가 심한 것에서 오는 장점도 있다. 부동산 업계에 따르면 최근 둔촌 주공 재건축 단지에는 상대적으로 저렴한 전세 매물도 다수 나오고 있는 것으로 확인됐다.

실제로 가장 낮은 7억 원짜리 매물은 4단지에 집중됐다. 4단지는 5호선 둔촌동역과 거리가 있는 편이지만 같은 면적에 낮은 가격을 자랑한다. 이어 9호선 둔촌오륜역과는 인접했지만, 동별로 거리 차이가 큰 것으로 파악된다.

여기에 저층 매물의 경우 저렴한 가격대에 형성되어 있는 것으로 보인다. 즉, 초대형 단지인 만큼 매물마다 입지 조건이 다르고 집주인의 사정도 다르다는 것이다. 다만, 상대적으로 너무 저렴한 매물은 조건이 까다롭거나 허위 매물일 가능성도 있어 계약체결에 앞서 유의할 필요가 있다는 당부가 이어진다.

이는 앞서 밝힌 바와 같이 최근 은행권을 중심으로 전세대출 규제에 나서며 분양 주택의 세입자 맞추기가 더 어려워졌기 때문이다. 특히 일부 은행들은 신규 분양 주택에 실행하는 ‘조건부 전세대출’을 중단한 상태라는 점에서 세입자를 구하기가 어려워진 것이다.

이에 대해 업계 관계자는 “저렴한 전세 매물에 대해선 대출 조건이나 허위 여부를 반드시 꼼꼼히 확인해야 한다”라고 경고했다. 또한, “신축 아파트는 미등기 상태이기 때문에 조건부 전세대출도 은행의 요구 서류가 일반 전세대출에 비해 많다는 점을 유의해야 한다”라고 강조했다.

당초 정비사업으로 건설된 미등기 아파트는 전세보증금반환보증(전세 보증보험) 가입도 불가능한 것으로 파악된다.

한편, 부동산 업계에서는 ‘올림픽파크포레온’의 대규모 공급으로 서울 전세 시장 전반에 걸쳐 공급과 수요가 재편될 가능성이 크다고 평가했다. 이는 전세 수요가 많은 중산층부터 고소득층까지 둔촌주공에 관심을 가지면서 강남, 송파 등 인근 지역의 전세 수요를 분산시킬 수 있다는 기대감이 보이기 때문이다. 이에 강동구를 중심으로 서울 동남권 전세시장에 상당한 변화를 초래할 가능성이 제기되고 있다.