서울 아파트 매물이 산처럼 쌓이는 이유, 그런데 집값은…

서울 아파트 매물 9만 건 돌파
거래 절벽 속 매도자 호가 고수
양극화 심화와 시장 관망세 지속

“집이 안 팔려요.” 최근 서울의 부동산 시장에서 흔히 들려오는 한숨 섞인 말이다. 매물은 끝없이 늘어나는데, 집값은 여전히 꿈쩍도 하지 않는 역설적인 상황. 서울 아파트 시장의 풍경이 달라지고 있다.

지난 22일 기준, 서울 아파트 매물은 9만 114건을 기록하며 전년 대비 약 20% 증가했다. 경기도와 인천도 예외는 아니다. 경기도는 17만 756건, 인천은 4만 12건으로 각각 역대 최고치를 경신했다. 그럼에도 불구하고 서울 아파트 가격은 꾸준히 상승세를 이어가고 있다. 통상 매물이 늘어나면 가격이 하락하는 것이 일반적이지만, 다른 결과를 보여주고 있다.

서울 아파트 매물이 급증한 이유는 크게 세 가지로 분석된다. 첫째, 대출 규제 강화다. 지난해부터 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제가 수요자들의 자금 조달을 어렵게 만들었다. 이 규제는 모든 대출의 상환 금액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 제한해, 과도한 대출을 방지하려는 목적이 있지만, 실수요자에게도 큰 부담으로 작용했다. 특히 고가 아파트를 구입하려는 매수자들에게는 부담이 배가됐다.

둘째, 정치적 및 경제적 불확실성이다. 탄핵 정국과 경기 침체로 인해 매수자들이 관망세로 돌아섰다. 여기에 금리 인상까지 겹치면서 아파트 거래 심리는 더욱 위축됐다. KB부동산의 매수우위지수는 지난해 8월 68.8에서 12월 36.8로 절반 가까이 하락하며, 매수자보다 매도자가 훨씬 많은 시장임을 보여줬다.

셋째, 매도자들의 호가 버티기다. 집값이 더 오를 것이라는 기대감에 매도자들이 가격을 내리기보다는 고가를 고수하는 경우가 많다. 일부 지역에서는 호가를 오히려 올리는 모습도 나타나고 있다. 서울 내에서도 지역별 매물 증감과 가격 상승 폭의 차이가 뚜렷하다. 서초구와 강남구는 매물이 각각 31.6%, 25.8% 증가했음에도 여전히 고가 아파트가 강세를 보인다. 반면, 영등포구와 성동구 등은 매물 증가가 미미하거나 정체 상태다. 전문가들은 “서울 핵심지와 비선호 지역 간 격차는 앞으로도 더 벌어질 것”이라고 입을 모은다.

전세 시장에서도 변화가 감지된다. 전세 물량은 지난해 대비 약 3,300건 줄어든 3만 1,053건으로, 임대차 거래 수요가 높아지는 모습이다. 비아파트 전세사기 우려가 커지며 상대적으로 안전한 아파트 전세 수요가 증가한 것이 원인으로 분석된다.

전문가들은 당분간 매수자 우위의 시장이 지속될 것으로 보고 있다. 거래 절벽이 이어지며 기존 매물이 해소되지 않는 상황이 계속될 가능성이 크다. 그러나 시장이 급격히 냉각되지는 않을 것이라는 분석도 나온다. 매물 적체가 심화하고 있지만, 금리 하향 조정 및 정책 변화에 따라 하반기에는 다시 거래가 활성화될 가능성이 있다는 것이다.

서울 용산구의 한 부동산 관계자는 “지금은 매도자와 매수자가 팽팽히 맞서는 시기”라며 “하반기에는 시장이 반등할 수 있다”라고 말했다. 하지만 그는 “단지별, 지역별로 시장 상황이 달라질 수 있기 때문에 세부적인 시장 분석이 필요하다”고 강조했다.

매물이 산처럼 쌓이고 있지만, 서울 아파트 시장은 여전히 독특한 흐름을 보인다. 집값 상승 기대와 매물 적체라는 두 상반된 요소가 공존하는 가운데, 앞으로도 매수자와 매도자 간의 줄다리기가 계속될 전망이다. 다만, 지역별 양극화와 정책 변화가 시장의 중요한 변수가 될 것으로 보인다.