“60억 이하는 매물도 없다” 집값에 허리 휜다는 동네, 어디일까?

압구정 집값 천정부지로 치솟아
아파트 매매 15건 중 12건 60억 ↑
재건축 기대감 시장에 반영돼

국토교통부가 올해 전국 공동주택 공시가격이 지난해 대비 3.65% 상승했다고 밝힌 가운데, 최근 천정부지로 치솟고 있는 압구정 집값에 투자자들의 이목이 쏠린다.

이는 서울 강남 3구와 용산구 토지거래허가구역 지정 한 달이 지난 가운데 구(區) 단위 토지거래허가제를 시행한 지난달 24일부터 이달 30일까지 서울 강남구 압구정동 아파트 매매 15건 중 12건은 매매가격이 60억 원 이상으로 나타난 것이다.

29일 국토부에 따르면 올해 서울의 공동주택 공시가격은 지난해 대비 7.86% 상승한 것으로 확인됐다. 특히 공시가격이 30억 원을 초과하는 초고가 공동주택은 총 2만 2,512가구로 이 중 99.36%가 서울에 몰린 것으로 나타났다. 이어 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 신현대 11차 171㎡(이하 전용면적)가 지난 3일 90억 2,000만 원에 거래된 것으로 파악됐다.

이 단지는 압구정 재건축 6개 구역 중 사업 속도가 가장 빠른 압구정 2구역에 속해 있어 재건축 기대로 인한 집값 상승세가 두드러지게 나타나고 있다. 업계에 따르면 압구정2구역은 재건축을 통해 용적률 300% 이하, 최고 65층, 2,571가구(임대주택 321가구 포함)로 조성될 예정이다.

특히 해당 지역은 한강변 단지와 압구정역 초역세권으로 압구정에서 입지가 뛰어나다는 평가를 받고 있어 투자자들의 이목이 쏠린다. 다만, 가장 많은 거래가 이뤄진 단지는 신현대 11차가 아닌 현대 1ㆍ2차로 알려졌다.

해당 단지 161㎡와 197㎡는 지난 24일과 17일 각각 90억 원과 88억 5,000만 원에 거래됐다. 이어 161㎡는 지난 28일 80억 원과 75억 원에 팔리며 총 4건의 60억 이상 거래가 이뤄진 바 있다. 실제로 90억 원이라는 기염을 토한 161㎡ 평형은 작년 10월 이뤄진 종전 최고가 대비 27억 5,000만 원 올랐다. 해당 단지는 1976년 6월 준공한 총 13개 동 960가구 규모로 조성된 바 있다.

이어 압구정 재건축지구 최대어로 꼽히는 압구정3구역에 속한다는 점에서 투자자들의 수요가 높아진 것으로 파악된다. 정비업계에 따르면 이 단지는 최고 70층, 모두 5175세대 규모의 계획안으로 재건축사업을 추진 중인 것으로 확인됐다.

이와 더불어 압구정4구역에 속하는 한양 4차 209㎡ 지난 3일 82억 원에 거래된 바 있다. 뒤이어 한양 1차(영동 한양) 78㎡는 지난 12일 60억 원에 거래되며 신고가를 기록했다. 이는 직전 거래가인 지난 3월 47억 5,000만 원 대비 12억 5,000만 원 오른 것이다.

마지막으로 현대 7차 157㎡는 지난달 31일 84억 원에 거래됐다. 이는 지난해 12월 65억 8,000만 원에 거래된 것 대비 약 20억 원가량이 오른 것이다. 앞서 지난달 22일 해당 단지는 77억 5,000만 원에 거래된 바 있다.

현재 이 단지는 압구정3구역에 속해 있어 향후 재건축 기대감이 작용한 것으로 보인다. 이처럼 지난달 토지거래허가제의 재시행 이후로 서울 권역의 거래량은 줄었지만, 초고가 거래는 줄이어 나타나고 있다.

이는 임대로 주고 매매를 진행하는 ‘갭투자’가 불가능해졌음에도 불구하고, 재건축 기대감으로 인해 실거주 2년 의무를 감수하고도 진입하려는 수요가 이어진 결과다.

한편, 지난해 집값이 많이 오른 서울 아파트들의 보유세 부담 역시 크게 늘어날 전망이다. 일례로 서울 압구정동 ‘신현대 9차’ 111㎡의 경우 지난해 대비 39.2% 늘어난 1,848만 원(재산세 733만 원+종부세 1,115만 원) 수준으로 추정되고 있다.

이어 대장 아파트로 분류되는 반포동 ‘래미안원베일리’ 84㎡의 보유세는 1,820만 원(재산세 737만 원+종부세 1,083만 원)으로 지난해보다 35.9% 늘어날 전망이다. 또한, 최근 수요가 몰리고 있는 잠실동 ‘잠실엘스’는 공시가격이 14.4% 오르면서 세금 부담이 579만 원(재산세 402만 원+종부세 177만 원)으로 21% 증가할 예정이다.

현재까지 올해 종부세 대상 1주택자는 전체 공동주택의 2.04%인 31만 7,998가구로 집계됐다. 이는 지난해(26만 6,780가구·1.75%) 대비 5만 가구 넘게 늘어난 결과다. 이처럼 가치 상승 기대감에 따른 수요가 유지되면서 집값이 천정부지로 치솟고 있는 가운데 이를 보유한 이들의 보유세 부담 역시 최대 40% 가까이 오르는 등 집주인들의 부담이 늘어날 것으로 전망된다.