“강남은 비싸고 규제는 심하고” 대체 주거지로 떠오른 ‘이곳’, 어디일까?

강남 규제에 수요 이동
성남 아파트값 상승세
서울 부동산, 관망세

정부가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 토지거래허가구역으로 재지정한 이후, 서울 인근 지역으로 매수세가 이동하는 모습이 뚜렷해지고 있다. 특히 서울과 인접한 경기 성남시의 분당구와 수정구가 상대적으로 규제가 덜하고 가격 상승폭도 낮았던 점에서 수요자들의 관심을 끌고 있다.

8일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 성남시 분당구 백현동의 ‘판교푸르지오그랑블’ 전용 117㎡는 지난 1일 36억 7천만 원에 거래됐다. 이는 지난해 12월 36억 8천만 원에 거래된 이후 두 번째로 높은 가격이다.

수정구 창곡동의 ‘위례센트럴자이’ 전용 74㎡는 15억 2천만 원에 거래되며 2021년 이후 가장 높은 가격을 기록했고, 신흥동 ‘산성역자이푸르지오2단지’ 전용 84㎡도 지난달 30일 12억 원에 손바뀜하며 신고가를 경신했다.

성남시 아파트값은 최근 3주 연속 상승폭을 키우고 있다. 한국부동산원에 따르면 3월 5주(3월 31일 기준) 성남 아파트값은 전주 대비 0.21% 상승했다. 3월 3주 0.06%, 4주 0.12%에서 점진적으로 상승폭이 확대되는 양상이다. 이 중 수정구는 3월 5주 기준 0.27% 올라 경기도 과천(0.39%)과 서울 송파구(0.28%)에 이어 높은 상승률을 기록했고, 분당구도 0.24% 상승해 상승세를 견인했다.

거래량도 증가하고 있다. 경기도부동산포털에 따르면 성남시 분당구의 거래량은 1월 206건에서 2월 422건, 3월 497건으로 증가했다. 수정구는 같은 기간 35건에서 88건, 115건으로 늘어났다. 3월 거래량은 아직 신고 마감일이 남아 있어 더 늘어날 가능성이 있다.

전문가들은 서울의 강한 규제와 가격 부담에 따라, 상대적으로 덜 오른 지역으로 매수세가 확산하고 있다고 분석했다. 실제로 한국부동산원 집계 기준 3월 5주 성남의 아파트 매매가격지수는 1년 전보다 4.89% 상승했다.

같은 기간 서울 강남구(12.71%), 성동구(11.65%), 송파구(11.27%), 서초구(10.50%) 등 주요 지역과 비교하면 성남은 여전히 낮은 상승률을 보이고 있다. 경기 과천시(10.06%)와 비교해도 상승폭이 제한적이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “단기간에 가격이 급등한 지역은 매수 부담이 커지며 거래가 주춤하고 있다”며 “성남은 상대적으로 상승률이 낮아 가격 격차를 메우려는 수요가 유입되는 모습”이라고 말했다.

성남 지역은 1기 신도시 정비사업의 본격화와 같은 정책적 기대감도 작용하고 있다. 2022년 대선 및 이후 총선에서 여야 모두 관련 공약을 내세운 만큼, 정권 교체와 무관하게 사업이 지속될 가능성이 크다는 판단이 수요 심리에 영향을 미치고 있다는 분석이다.

업계 관계자는 “강남 지역에 규제가 적용되자, 이를 대신할 주거지로 주목받는 지역들이 영향을 받고 있다”며 “대선 정국이 본격화하면서 1기 신도시 특별법뿐 아니라 정치권의 추가 공약 가능성도 집값에 영향을 미치고 있는 것으로 보인다”고 말했다.

한편 서울 부동산 시장은 규제와 공급부족, 정치적 불확실성 등으로 관망세가 짙어진 상황이다. 서울시는 지난 2월 잠실, 삼성, 대치, 청담동 일대를 토지거래허가구역에서 해제했으나, 한 달 만에 강남 3구와 용산구 전역을 다시 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 따라 서울 아파트 거래량은 일시적으로 늘었다가 최근 다시 감소세로 돌아섰다.

전문가들은 서울 아파트값이 당분간 상승세를 유지할 것으로 전망했다. 다만 시장은 상반기에는 보합세, 하반기에는 상승세로 전환될 가능성이 크다는 분석이다.

전문가들은 서울의 아파트 가격이 장기적으로 오를 수밖에 없는 구조라고 입을 모은다. 부동산R114에 따르면 2025년 서울 아파트 입주 예정 물량은 3만 7,681가구에 그치며, 2026년에는 9,640가구, 2027년에는 9,573가구로 급감할 전망이다. 최근 5년 평균치(4만 716가구) 대비 23% 수준이다. 주택보급률은 93.6%, 자가 보유율은 44%로 낮은 수준이며, 전셋값의 강세도 매매가격 상승에 영향을 줄 수 있다는 의견이 나온다.