전문가들이 말하는 ‘신축빌라’ 사면 안 되는 이유…분명했다

빌라 기피 현상 심화
아파트 대비 신뢰 떨어져
건물 자체의 노후 빨라

당초 서민들의 보금자리로 불리던 빌라가 사기 수법에 악용되기 시작하며 신규 공급마저 급감하고 있는 것으로 확인됐다. 특히 이는 지난 2022년부터 연쇄적으로 이어진 전세사기의 여파와 최근 땅값과 금리가 동반 상승하는 등 공급마저 줄어든 영향으로 판단된다.

이런 신규 빌라 착공 건수가 매해 줄어들며, 신축 빌라를 찾아보기 어려울 지경이다. 신축 빌라는 앞서 노후화된 아파트를 들어갈 돈으로 고급스럽고 세련된 인테리어, 교통 입지까지 좋은 곳을 선점할 수 있어 매력적인 매물로 불리기도 했다. 다만 전문가들은 신축 빌라 매매를 반대해 온 것으로 알려졌다. 그렇다면 전문가들이 신축 빌라를 사지 말라고 하는 이유는 무엇일까?

가장 먼저 신축 빌라의 매매를 반대하는 이유는 건설사에 대한 신뢰 문제 때문으로 보인다. 아파트의 경우 가치가 높고 일정 시공 기술과 운용자산이 필요한 만큼 이름 있는 건설사가 짓는 경우가 많은 것으로 알려졌다.

이에 반해 빌라의 경우 주로 인원도 기술도 자금도 많지 않은 영세 건축업자가 건설하는 경우가 많기 때문이다. 다만, 수십에서 수백억 원대에 달하는 빌라를 짓는 건설사는 어지간한 아파트 건설사보다 전문적인 기술을 갖춘 경우도 있긴 하나 통상적으로 전문 건설사에 비해서 인지도가 떨어진다.

특히 고급빌라가 아닌 일반 빌라의 경우 건축업자가 담당할 가능성이 높아 시공, 감리가 제대로 이뤄지지 않을 뿐만 아니라 이후 단열, 결로, 외풍 등의 문제가 발생할 수 있다. 또한 이후 하자가 발생해도 관리주체가 명확하지 않아 건물 수리 및 보수 문제를 주민끼리 합의해서 처리해야 하는 빌라에 있어 이런 상황이 문제의 소지가 될 가능성이 있다.

또한, 아파트의 경우 계약 면적, 서비스 면적, 공급면적, 전용면적이 분명하게 규정되어 있으나 빌라는 면적에 대한 규제가 없어 분양업자나 건축업자에 의해 면적이 결정되는 것으로 확인됐다. 즉, 별도로 실사용 면적을 계산해야 하는 불편함이 잇따르는 것이다. 이어 부동산이 주요 재테크 수단으로 작용하는 만큼 환금성과 투자 수익률 또한 무시할 수 없기 때문에 신축 빌라의 매매를 반대하는 것으로 보인다.

빌라의 경우 공영 관리비의 개념이 없어 주기적으로 관리되는 아파트와 달리 건물 자체의 관리가 잘되지 않아 노후가 아파트보다 빠르게 이뤄진다는 단점이 있다. 실제로 아파트의 경우 부동산 가격 상승에 따라 가격이 오르지만, 신축빌라의 경우 감가상각이 크게 일어나는 것으로 알려졌다.

한 부동산 업계 전문가는 “5년 이상 된 빌라는 투자하지 말라”라는 말이 있을 정도라고 밝히며 “같은 비용이라면 노후 아파트를 리모델링하는 게 더 낫다. 3천만 원 정도면 신축 빌라 못지않고, 오히려 재건축까지 노려볼 수 있다”라고 평가했다.

이와 더불어 빌라의 경우 담장이 없어 외부인, 차량이 건물 인근에서 이동하면서 발생하는 소음에 노출되는 일이 많고, 녹지 규정이 없어 녹지나 산책 환경을 누리기 어려운 것으로 파악된다. 또한, 빌라나 상가가 붙어있는 만큼 조망권은 물론 일조권까지 침해당하기 쉽다는 점, 일부 빌라들에서 쓰레기, 분리수거가 되지 않아 환경 관리가 어렵다는 단점이 있다.

전문가들은 이어 부동산 중개료를 제외하면 거의 지출되는 비용이 없는 아파트와 달리 신규 빌라 매입 시에는 여러 추가 비용이 요구되고 있다고 밝히며 대출받기 어렵다는 점 역시 지적했다. 빌라의 경우 아파트와 달리 빌라는 평균 가액이 없어 빌라의 가치가 명확하지 않을 경우 은행에서 일반인이 직접 대출받기가 사실상 어려운 것으로 판단된다.

이같은 상황에 많은 사람들이 분양업체의 도움을 받아 대출을 받고 있으나, 이 과정에서 등기 비용과 대출 중개 수수료를 무리하게 요구하는 등 문제가 많다. 부동산 업계 한 전문가는 “가능하면 전세로 살고, 정 사야겠다면 적어도 1, 2년 된 빌라를 구입하는 게 좋다”라고 밝혔다. 이는 하자 있는 빌라일 경우 1, 2 년 내에 웬만한 하자는 드러나기 때문에 문제점을 미리 파악해 대처할 수 있기 때문으로 판단된다.

한편, 지난 저금리 기조에서 집값이 전반적으로 상승하며 빌라 건축이 급증한 바 있는데, 높은 전셋값을 받아 대출금과 공사비를 충당하는 무자본 신축이 많아지며 전세 사기의 빌미가 된 점이 꼽힌다.

지난 2020년 시행된 전월세상한제와 계약갱신청구권 등으로 전셋값이 오르며 사기 범죄자들이 전세사기에 무자본 신축 빌라를 이용한 것이다. 이에 따라 ‘보증금이 안전하지 않을 수 있다’라는 프레임이 빌라에 씌워지며 빌라 기피 현상이 극심해진 것으로 파악된다.

또한, 수요가 줄어들자, 공급 역시 줄어들고 있는 것으로 보인다. 지난해 전국 빌라 인허가 물량은 전년 대비 67.8% 감소한 1만 4,785가구로 지난 2004년 통계 집계 이후 역대 최저치를 기록했다.