2조 원 날아간 전세사기… ‘이것’만 확인해도 90% 막을 수 있다

수원·화성 전세사기 논란
전국 피해액 2조 원 돌파
예방법과 대처 방법은?

“피해 규모가 약 50억 원이요?” 최근 경기 수원·화성 지역에서 대규모 전세사기 의혹이 터졌다. 피해자들은 최대 12채의 다세대주택을 보유한 임대업자로부터 전세보증금을 돌려받지 못했다고 주장하고 있다. 경찰이 수사에 착수한 가운데, 일부 임차인들은 이미 임의경매 통보까지 받았다. 채무 문제로 인해 경매 절차에 들어갔다는 것이다.

이러한 사건은 최근에만 벌어진 일이 아니다. 경찰청에 따르면, 2022년 7월부터 2024년 7월까지 2년간 진행된 전세사기 특별단속 결과, 전국적으로 2,689건의 의심 사례가 수사됐으며 피의자 8,323명이 검거되었다. 그중 610명은 구속됐다. 피해 규모는 무려 2조 4,963억 원에 달했다. 경찰은 전세사기 조직과 브로커들을 근절하기 위해 지속적으로 단속을 강화하고 있지만, 여전히 피해자들은 계속해서 발생하고 있다.

전세사기의 가장 큰 문제는 임차인이 피해를 예방하기 어렵다는 점이다. 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 단순한 계약 분쟁이 아니라, 생계에 심각한 영향을 미칠 수 있는 중대한 사기 행위다. 그렇다면 이런 피해를 어떻게 예방할 수 있을까? 전문가들은 몇 가지 기본적인 확인 절차만 거쳐도 전세사기의 90%를 막을 수 있다고 강조한다.

부동산 분쟁 전문가인 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표 변호사는 전세 계약을 하기 전에 가장 먼저 임대인의 부동산 재산 상태를 확인해야 한다고 조언한다. 등기부등본을 확인해 해당 주택에 근저당권이 설정되어 있는지, 선순위 전세가 있는지를 꼼꼼히 살펴야 한다는 것이다.

“등기부등본을 떼어보면 깡통전세 여부를 어느 정도 걸러낼 수 있습니다. 만약 해당 주택이 이미 여러 건의 근저당이 설정되어 있거나, 전세금보다 많은 채무가 있다면 보증금을 돌려받기 어려울 가능성이 큽니다. 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.”라고 조언했다. 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우, 은행과 선순위 세입자들이 먼저 돈을 받고, 후순위 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 가능성이 커지기 때문이다.

 또한 전세 계약을 맺기 전에는 전입신고, 확정일자, 그리고 전세보증금반환보증 가입 여부도 반드시 점검해야 한다. 특히 전세보증금반환보증 보험(HUG·SGI) 가입 여부를 확인하면, 최악의 상황에도 일정 부분 보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치가 된다. 하지만 이러한 절차를 간과하는 경우가 많아 피해가 반복되고 있다.

실제 사례를 보면, 한 임차인은 빌라 전세 계약을 앞두고 변호사의 조언을 받아 등기부등본을 확인했다가 수십 건의 근저당이 설정된 사실을 발견하고 계약을 포기했다. 이처럼 사전 점검만으로도 큰 피해를 막을 수 있다.

전세금을 돌려받지 못했다면 즉시 형사고소와 민사소송을 병행해야 한다. 엄 변호사는 “전세금 반환 소송만 진행하면 임대인이 시간을 끌거나 재산을 빼돌릴 수 있다”라며 형사고소를 함께 진행해야 임대인에게 압박을 줄 수 있다고 강조했다.

전세보증금 반환소송(민사)과 함께 사기 혐의로 형사고소를 하면, 임대인은 형사처벌 가능성을 고려해 반환 협상에 나설 가능성이 높아진다. 또한, 임대인의 재산을 신속하게 확보하기 위해 가압류, 임차권등기명령 등의 절차를 진행하는 것도 중요하다.

또한, 전세보증금반환보증에 가입했다면 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에 사고 접수를 먼저 해야 한다. 보증기관이 임차인을 대신해 보증금을 지급한 후, 임대인에게 구상권을 청구하는 방식이기 때문에 비교적 빠르게 보증금을 회수할 수 있다.

전세사기가 이미 발생한 상황에선 대응 속도가 무엇보다 중요하다. 계약서, 임대인과의 통화·메시지 기록 등을 빠짐없이 확보해 두고, 임대인의 재산 보호 조치(가압류, 임차권등기명령 등)도 동시에 고려해야 한다. 특히 대항력과 우선변제권을 유지하려면 주소 이전을 함부로 하면 안 되며, 조언을 받으며 사건을 이끌어가는 편이 낫다.

전문가들은 전세 계약 시 몇 가지 기본적인 사항만 체크해도 피해를 예방할 확률이 크게 높아진다고 조언한다. 엄 변호사는 “임대인의 정보를 사전에 꼼꼼히 확인하는 것만으로도 전세사기의 90%는 예방할 수 있다”며 “절차가 번거롭더라도 하나하나 체크하는 것이 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법”이라고 강조했다.