전세 사기만 있다고?…요즘 활개친다는 월세 사기의 수법

월세 선호 84% 늘었다
신탁 회사는 보증금 못받아
근린생활시설 중계비 유의

부동산 임대 시장에서 월세 거래가 두드러지게 늘어나고 있다. 국토교통부 실거래가를 기반으로 한 ‘다방’의 분석 결과에 따르면, 연립·다세대 주택 및 원룸 등에서의 월세 거래 비중이 10년 동안 최고치를 기록했다. 이러한 현상은 전세 사기 등의 사례가 늘어남에 따라 전세를 피하는 경향이 강해졌기 때문으로 보인다.

과거 1분기를 기준으로 살펴보면, 2015년부터 2021년까지 월세 거래 비중은 등락을 반복했으나, 2022년부터는 다시 상승세를 보였다. 특히, 작년에는 월세 거래가 전세 거래를 처음으로 앞지르는 상황까지 나타났다.

거래량 역시 10년 전인 2015년과 비교하면 월세 거래량이 84%나 증가하였다. 반면 전세 거래량은 전년도에 비해 37%나 감소한 수치를 기록했다. 

지역별로는 인천을 제외한 모든 지역에서 월세 거래 비중이 상당한 수준을 차지했다. 부산이 83%로 가장 높았으며, 세종 80%, 경남, 충남, 제주는 70%대, 나머지 지역들도 50% 이상의 비중을 차지하였다. 전세 대신 월세를 선호하는 현상이 강해진 것으로 해석된다.

이러한 추세는 전국적으로 전세 보증금 미반환 사고(전세 사기)가 확산하면서 월세를 선호하는 경향이 강해진 결과로 분석된다. ‘다방’ 측은 이러한 월세 선호 현상이 전국적으로 심화하고 있다고 분석했다.

하지만 월세 비중이 높아진 만큼 월세 사기 수법 또한 발전하고 있다. 지난 1월 부동산 업체가 신탁 회사로 소유권이 넘어간 오피스텔을 불법으로 임대하고, 보증금을 가로챈 일이 일어났다. 세입자들은 부동산 업체가 소유주로 알고 있었다. 그러나 부동산 업체는 입주 전인 지난 2016년 대출을 수월하게 받기 위해 소유권을 신탁회사에 넘겼다. 이후 부동산 업체의 대출금 미납으로 해당 오피스텔은 공매에 넘어갔고, 세입자들은 보증금조차 돌려받지 못할 처지가 되었다.

이 경우 피해자들은 오피스텔 소유권이 없는 부동산 업체와 맺은 계약이므로 법적 효력을 가지지 못한다. 보증금 반환 및 임대차보호법 적용 대상도 아니게 된다. 부동산 업체는 해당 내용을 고지하지 않고 임대차 계약을 체결하였다.

피해자들에 따르면 공인중개사는 해당 오피스텔의 등기부등본을 보여주지 않았고, 신탁부동산 계약에 필요한 신탁원부와 신탁동의서도 확인해 주지 않았다. 현재까지 피해자는 103명이며 돌려받지 못한 보증금은 10억 원이 넘을 것으로 추정되며, 경찰에 사기 혐의로 부동산 업체 관계자들을 고소했다.

이런 경우를 방지 하기 위해 전문가들은 오피스텔 계약 전에 반드시 등기부등본을 떼어보고, 신탁 부동산인 경우에는 신탁원부와 신탁동의서 같은 서류도 꼭 확인해야 한다고 조언했다.

한편, 지난 4월 28일 ‘전세사기특별법’ 개정안이 국회 표결을 거쳐 본회의에 부의되었다. 개정될 전세사기특별법은 신탁 사기 피해자들도 그 대상으로 인정했다. 하지만 혜택은 주택을 새로 구입하거나 전세 계약을 맺을 때 비교적 저렴한 금리로 대출받을 수 있도록 하는 수준에 그친다. 경·공매 절차 지원, 우선매수권 부여 등은 물론이고 최우선변제금에 해당하는 금액을 10년간 무이자로 대출해 주는 지원 역시 받을 수 없다. 긴급복지지원은 가능하지만, 1인 가구 기준 월 소득이 155만 원 이하로 제약이 있다. 만약 최저임금으로 풀타임 근무를 하는 피해자라면 대상에 해당하지 못한다.

또한, 근린생활시설로 되어있는 부동산 매물들도 유의해야 한다. 중개수수료는 일반 주거용 시설은 월세의 0.3~0.5% 요율로 계산된다. 하지만 근린생활시설은 거래 금액의 최대 0.9 %까지 받을 수 있다.

일부 부동산 업체들은 이러한 사실을 숨기고, 계약 당일 고지하며 중개수수료를 비싸게 말하는 경우도 있다. 따라서 사전에 계약할 매물이 근린생활시설인지 확인해야 한다. 등기 등본에는 나오지 않으므로, 건축물대장을 열람하면 알 수가 있다.