“갭투자 다 죽었다” 한국서 요즘 전세 끼고 집 못사는 이유

서울 아파트 전셋값이 오름세를 이어가고 있지만, 갭투자 시장은 여전히 얼어붙은 상태다. 매매가 상승 폭이 전셋값보다 더 가파르면서 전세가율이 낮아졌고, 고금리와 각종 규제, 임차인 보호 제도까지 겹치며 갭투자의 수익 구조가 무너졌기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 지난 5월 서울 아파트 전세 가격지수는 0.19%로 4개월 연속 상승했다. 하지만 같은 기간 매매가격은 0.54% 상승해 전세가보다 더 큰 폭으로 올랐다. 이에 따라 전세가율은 정체되거나 하락세를 보이고 있다.

KB부동산 통계에 따르면 서울 아파트의 평균 전세가율은 53.4%로 전국 평균(68.9%)보다 한참 낮다. 특히 강남 3구는 42.7%로 역대 최저치를 기록하며 실투자금 부담이 커졌다. 일부 수도권 외곽이나 중소형 단지를 제외하면 대부분 지역에서 전세가율이 하락 중이다.

전세가율이 낮을수록 집값 대비 전세금의 비중이 줄어들어 갭투자자로서는 더 많은 자금을 투입해야 한다. 여기에 기준금리 고정, DSR·LTV 같은 대출 규제, 전월세상한제·계약갱신청구권 같은 임차인 보호 장치가 더해져 수익 실현과 자금 회수가 어려운 상황이다.

시장에서는 이 같은 상황이 당분간 이어질 것으로 전망한다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 “예전처럼 전세를 끼고 여러 채를 사들이는 갭투자 방식은 힘들어진 시대”라며 “현재는 실거주 목적의 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 집중되고 있다”라고 분석했다.

이처럼 제도적·금융적 여건 변화와 함께 수요자의 투자 성향이 바뀌면서 갭투자는 점차 설 자리를 잃어가고 있다.