“제2의 강남 이라더니…” 집값 폭락에 결국 무너진 부촌 3곳

인기 학군도 집값 하락 릴레이
인천 송도·대구 수성구·부산 해운대구
해운대 집값 띄우기에 수사 착수

최근 정부가 재건축·재개발 등 규제를 완화하면서 부동산 가격 방어에 집중했음에도 시장은 빠르게 냉각되는 상황이다. 고금리를 비롯해 부실한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등의 영향으로 주택 매수 심리가 가파르게 꺾이고 있다.

올해 1월 기준 서울 아파트 매물은 7만 5천 건에 달하는 막대한 물량이 쌓였고, 거래 절벽도 심화하면서 집값도 본격적인 하락세를 타고 있다.

서울뿐만 아니라 장기적인 부동산 침체로 ‘제2의 강남’으로 불렸던 인기 지역 인천 송도, 대구 수성구, 부산 해운대도 맥을 못 추는 상황이다. 

해당 지역은 인기 드라마 ‘펜트하우스’급 높은 학구열과 인기 있는 학군이라는 공통점을 가지기도 했다.

먼저 인천 송도지역은 ‘인천의 강남’으로 지칭되며 지역 아파트값 시세를 이끄는 선두역할을 맡는 등 인천에서 가장 인기 있는 지역으로 꼽혔지만, 최근 고점 대비 30~40% 급락한 매매 거래가 잇따라 체결되고 있다. 

인천의 한 부동산 관계자는 “고금리 장기화의 영향으로 인한 부동산 시장의 한파가 지속되는 데 송도에는 2주 새 1억 원 이상 가격이 확 내려간 거래가 이뤄지기도 했다”고 전했다.

국토교통부가 제공하는 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 2월 기준 인천시 연수구 송도동 ‘송도풍림아이원2단지’ 전용 84㎡·25평 (8층)은 올해 1월 2일 5억 2,500만 원에 매매가 진행됐다. 이는 지난해 12월 중순 동일한 면적 매물(11층)이 6억 2,800만 원에 체결된 것과 비교하면 한 달도 채 지나기 전에 1억 300만 원이나 대폭 하락한 것이다.

지난 2021년 11월 기록한 최고가와 비교하면 8억 5,000만 원 거래에서 3억 2,500만 원인 거의 지방 아파트 한 채 값이 빠진 것이다.

이어 지난 2년 동안 ‘미분양의 무덤’으로 불리던 대구 지역의 부동산은 극심한 암흑기를 보냈다. 지역 대장주 아파트로 불리는 곳마다 최고가 대비 수억 원가량 대폭 하락한 거래가 체결되는가 하면, 분양을 진행하는 아파트마다 미분양이 속출하면서 전반적으로 주택 경기 분위기가 바닥을 찍었다. 

대시에서 올해 1월 기준 고점 대비 가격 저하가 눈에 띄는 거래량이 가장 많이 확인된 곳은 ‘대구의 강남’으로 불리는 대구 수성구로 확인됐다. 대구 수성구는 대구에서 학군이 좋은 지역으로 오랜 시간 자리매김했으며 인근 지역인 중구와 동구에 비해 집값이 상당히 높게 형성된 곳이다. 

수성구에서도 핵심 학군지로 꼽히는 곳은 범어4동, 만촌3동이 꾸준히 언급되며, 해당 지역의 집값은 대구 내에서 가장 높은 곳으로 꼽혔지만, 맥을 못 추는 상황이다.

대구에서 제일 집값이 많이 떨어진 아파트는 대구 수성구 만촌동 만촌우방1차아파트로 확인됐다. 해당 아파트는 최고점이었던 2020년 12월 10억 4,700억 원에 거래되었으나, 올해 1월 기준 5억 4,000만 원에 매매가 체결돼 고점 대비 48%가량 대폭 하락세를 보였다. 이러한 현상으로 대구 수성구 집값에 대한 우려의 목소리가 커졌다. 

하지만 일각에선 수성구 지역에 신축 아파트 분양가가 학군의 이점으로 상당히 높은 가격에 책정되었음에도, 다른 구보다 다량 판매되어 회복 조짐이 있다고 주장하기도 한다.

마지막으로 세 번째 지역은 부산지역의 인기 학군으로 유명한 해운대구다.

지난해 부동산 플랫폼 ‘직방’ 자료에 따르면 해운대구에 거주하는 인구는 최근 3년간 2만 568명이 감소했다. 이는 부산 소재 16개 구·군 가운데 가장 많이 줄어든 것으로 확인된다. 특히 주목할 점은 부산 전체에서 9만 7,430명이 타지역으로 유출됐다는 것을 고려했을 때, 전체 감소량의 21%가량이 해운대구에서 발생한 셈이다.

그 이유로는 비싼 집값이 가장 많이 거론된다. 해운대구는 바다와 밀집하고, 근처에 중·고등학교가 밀집해 좋은 학군으로 분류되어 오랜 시간 집값이 하늘을 찍었다. 지난해 해운대구의 한 아파트의 평당 가격은 4년 전과 비교했을 때 370만 원이나 증가하기도 했다.

해운대구 한 부동산 업자는 “자녀가 성인이 되어 독립했거나, 전월세로 거주하는 이들이 집값에 부담을 느껴 이탈률이 증가하는 것으로 확인된다”고 설명했다. 

부산 해운대구의 위기는 이뿐만 아니다. 최근 해운대 마린시티의 한 아파트 가격이 지난해 폭발적인 인상률의 거래가 체결됐는데, 이에 부당거래 의심으로 국토부와 지자체가 조사를 벌이는 사건이 발생했다. 

올해 2월 부산 해운대구에 인기 아파트인 해운대 아이파크 아파트 전용 219㎡의 거래가는 지난 2023년 4월 70억 원의 고점을 찍고 8개월이 지나 같은 해 12월 28억 원 대폭 감소해 42억 원으로 거래되었다. 인근 주민에 따르면 해당 아파트는 2016년만 해도 26억 원에 거래돼 믿기 힘든 금액이라고 주장했다. 

또한 당시 비슷한 평형대 아파트의 매매 거래가는 평균 30~40억 원내로 이루어져, 더욱 인기 학군을 빌미로 ‘집값 띄우기’를 하는 것 아니냐는 의심을 사기도 했다.