”월세가 500만원인데…“ 서울 시민들이 월세 매물만 찾는 이유

1분기 서울 계약 297건
초고가 월세 거래도 속출
전세 매물↓ 실거주 임차 수요↑

최근 서울 아파트 월세(보증부 월세+순수 월세) 시장이 강세를 보이는 가운데 1분기 서울에서만 500만 원 이상에 계약된 거래가 297건에 이르는 것으로 알려져서 충격이다. 업계에 따르면 강남3구와 용산구 일부 고급 단지들에 불과했던 초고가 월세가 다른 지역 일반 단지들로 확장하며 다양해지고 있는 경향으로 분석된다. 이어 월세를 찾는 수요가 많아졌으나 워낙 매물이 적다 보니 가격 상승세가 가파른 상황이다.

이에 일부 단지에서는 1,000만 원이 넘는 초고가 월세 거래도 속출하고 있다. 지난 21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 3월 말일까지 서울에서 월세 500만 원 이상에 계약된 거래는 297건에 이르는 것으로 파악됐다. 즉, 매달 100건 수준의 월세 거래가 500만 원 이상에 계약된 것이다. 이 중 서초구가 97건으로 가장 높은 수준을 기록했으며 강남구 95건, 용산구 43건, 성동구 23건, 송파구 16건 등이다.

이어 광진구 6건, 마포구 5건, 영등포구 5건, 중구는 2건, 강동구·동대문구·서대문·양천구·종로구가 각각 1건씩 거래됐다. 이 중 최고가 월세는 지난 3월에 계약된 성동구 성수동 아크로서울포레스트 전용 200㎡ 3,000만 원이 차지한 것으로 알려졌다.

이 계약은 보증금이 5억 원이다. 업계에서는 이러한 초고가 월세 거래가 늘어나고 있는 것을 두고 정부와 금융당국이 가계 부채 관리 차원에서 대출 제한 등 금고 문을 걸어 잠그면서 불똥이 튄 모양새로 해석했다. 이어 최근 들어서는 토지거래허가구역(토허제)으로 묶인 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 일대 아파트 단지를 중심으로 월셋값 상승 압력이 증가하고 있다.

이는 세를 끼고 집을 사는, 이른바 ‘갭투자’ 금지로 전월세 매물이 시장에 나오지 않기 때문으로 해석된다. 실제로 KB부동산 월간 주택 가격 동향에 따르면 지난달 서울 아파트 월세가격지수는 122.4로 전월 대비 0.9포인트 상승했다. 이는 지난해 2월 이후 13개월 연속 상승세로, KB부동산이 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 12월 이후 가장 높은 수치로 확인됐다.

특히 매물 부족과 함께 월셋값이 가파른 속도로 오르고 있는 가운데 지난 3일 강남구 개포동 ‘래미안 블레스티지’ 전용면적 59㎡형이 보증금 1억 원에 월세 460만 원에 거래된 것으로 파악됐다. 앞서 같은 단지 같은 평형이 지난달 12일 보증금 1억 원에 월 임대료 353만 원에 계약서를 쓴 것과 비교하면 한 달도 안 돼 월세가 30% 넘게 오른 것이다.

이어 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용 84㎡형도 이달 초 보증금 1억 원에 월 임대료 350만 원으로 월세 계약을 갱신한 바 있다. 당초 기존 계약은 같은 보증금에 월세 335만 원 수준이었지만, 집주인이 계약 갱신을 통해 15만 원을 더 올려받았다.

초고가 월세 거래 사례로는 용산구 한강로3가 ‘용산 센트럴파크’ 전용 237㎡형이 지난달 말 보증금 3억 원·월세 2,500만 원에 임대차 계약을 맺은 것과 서초구 반포동 ‘래미안 퍼스티지’ 전용 168㎡형 역시 이달 초 보증금 1억 원·월세 1,030만 원에 거래된 것이다.

이를 두고 부동산 전문가들은 “서울 아파트 월셋값이 강세를 보이는 건 시장의 수급(수요와 공급) 균형이 깨진 영향이다”라고 평가했다. 즉, 실거주에 기반한 월세 수요는 줄어들지 않고 있지만 신규 입주 물량과 기존 아파트 임대차 매물이 줄고 있어 수급의 불균형이 발생한 것이다.

이어 정부가 가계부채 관리를 위해 전세자금 대출 규제를 강화한 것도 월세 강세에 한몫하고 있는 요인으로 꼽힌다. 이는 강화된 대출 규제로 인해 매매는 물론 전세자금 대출 문턱까지 높아지자, 전세에서 ‘반전세'(보증금+월세)나 월세로 갈아타는 수요가 늘면서 가격도 상승세를 타고 있다는 분석이다.

한편, 이어지는 월세 강세에 따라 서울 주택 임대차 시장이 월세 중심으로 빠르게 재편되고 있다. 이는 빌라·오피스텔뿐 아니라 아파트에서도 ‘월세화’ 조짐이 나타나고 있는 점에서 미루어 볼 수 있다.

당초 빌라 등 비아파트의 경우 전세사기의 여파로 전세의 월세화가 이미 상당 부분 진행됐다는 평가를 받았다. 실제로 업계에 따르면 서울 비아파트 임대차 시장에서 월세 비중은 이미 60%를 넘어선 것으로 전해진다.

최근 빨라진 전세의 월세화는 자료를 통해서도 알 수 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 2월(계약일 기준) 서울 아파트 월세 거래는 1만 144건으로, 전월(8,856건)보다 14.5% 상승했다. 이어 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중도 올해 1월 43%에서 2월 44.5%로 소폭 높아진 상황이다.

특히 아파트 월세 거래가 1만 건을 넘은 건 지난해 3월(1만 241건) 이후 11개월 만으로 알려졌다. 이처럼 주택 임대차 시장이 월세 중심으로 재편될 경우에 대해 전문가들은 “서민 주거 불안이 심화할 가능성이 크다”고 분석했다. 이어 이들은 서울 아파트 월셋값 상승이 당분간 지속될 가능성이 높다고 내다봤다.