“4년 동안 기다렸어요”…집주인만 웃는 ‘임대차법’ 대체 뭐길래?

임대차 2법 4년 차 
4년 동안 임차인 보호
전셋값 폭등 우려해

문재인 정부 시절 도입한 임대차 2법과 관련해 논란이 발생하고 있다. 통상 임대차 계약은 만료 전 최소 2개월 전 임대료 인상 여부와 계약 해지 등을 의논한다. 이에 대해 최근 임차인과 임대인이 계약 만료를 앞두고 셈법이 복잡해지는 상황이다. 

임대차 2법은 기존에 전세 계약 보장이 2년에서 2년을 추가로 더해 총 4년 동안 계약갱신청구권을 비롯해 임대료 인상을 연 5%로 제한한 법 제도이다. 이는 전월세 상한제로 구성되어 기존 전세 만기년수 2년에서 최종적으로, 4년으로 늘어난 셈이다. 

해당 제도만 놓고 보면 정부에서 4년 동안 전세 계약을 보장하는 것이 임대인에게 유리하게 적용할 것으로 보이지만 실상은 달랐다. 해당 법 제도가 도입된 후 4년이 지나 전세 만기일이 다가와 임대인이 4년 동안 인상하지 못한 전세 계약금을 올리면서 임차인들이 속수무책으로 당하고 있기 때문이다. 법 제도 자체의 문제점이 확인되었지만, 정부에서 대응책을 내놓지 않아 부동산 시장의 전셋값은 천정부지로 오르면서 혼란을 맞이했다. 

한국부동산원이 올해 조사한 자료에 따르면 서울 주간 아파트 전셋값은 4월 다섯째 주 기준 일주일 만에 0.07% 상승하면서 꾸준한 증가세를 보이고 있다. 특히 서울은 전국보다 상승세가 더욱 뚜렷하게 보이는데, 50주 연속으로 전셋값이 증가하고 있다. 이에 대해 부동산원은 수요보다 공급이 부족해 서울 전셋값이 지속해서 증가하고 있다고 분석했다. 실제로 한남, 서초 등 인기 매물이 있는 단지에서 역대 최고 전세 거래가 발생하면서 직전 거래 대비 수억 원이 넘게 수직 상승 중이다. 

5월 기준 성동구는 평균 전셋값이 큰 폭으로 상승했는데, 그 가운데 옥수동 소재 ‘e편한세상옥수파크힐스’의 국평은 10억 7,000만 원에 전세 거래가 체결됐는데, 이는 직전 거래보다  9,000만 원 상승한 가격이다. 직전 거래액은 9억 8,000만 원에 체결됐다. 이어 송파구 잠실동 소개 ‘잠실엘스’의 국평 기준 전세 매물은 지난해 말 9억 원대 거래에서 최근 11억 원대로 전세 거래가 이어지고 있다. 1년도 채 되지 않은 기간 동안 2억 원가량이 상승한 셈이다. 

몇 년 전 한국을 덮쳐 수많은 피해자를 발생시킨 전세 사기로 최근 오피스텔 전세보다 아파트 전세에 대한 수요가 높아지고 있다. 하지만 임차인과 임대인 모두 법 제도의 혼란 속에 복잡한 상황이다. 임대인들은 임대차 2법에 의해 또 4년 동안 전셋값을 올리지 못할 것을 우려해 한 번에 가파른 인상률을 적용하고 있다. 임대인은 예상한 금액보다 더욱 높게 상승하는 전세 가격에 월세로 눈을 돌리는 등의 문제가 발생하고 있다. 

특히 인기 매물이 몰린 서초구 반포동 소재 ‘반포자이’에서는 임대차 2법으로 전세 가격이 치솟고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 16일 ‘반포자이’ 국평 기준 전세 거래는 15억 원에 체결됐다. 이는 4년 전 가격보다 3억 원 상승한 가격이다. 앞서 기존 세입자는 임대차 2법의 계약갱신청구권을 활용해 2년 전 5% 인상률에 해당하는 6,000만 원을 올려 12억 6,000만 원에 재계약했다. 임대인은 계약갱신청구권이 종료되자마자 가격을 올려 새로운 세입자를 들였다. 

전문가들은 해당 제도 도입부터 전셋값 상승에 대한 우려의 목소리가 나왔다. 더하여 임대차 2법의 4주년을 맞이해서 부동산 시장이 급변할 수 있다고 판단하기도 한다. 4년 전 가격보다 폭발적인 인상률에 세입자들의 부담이 가중될 수밖에 없다는 분석이 잇따르고 있다. 

건국대 부동산대학원 박합수 겸임교수는 “부동산 전세시장이 임대차 2법 4년 차를 맞이해 또 한 번의 변곡점으로 적용될 수 있다”며 “세입자들 입장에서는 현실적으로 가격 변화를 체감하고 받아들일 수밖에 없다”라며 “현재 입주 물량 부족, 전셋값 상승 등으로 입주 물량이 현저히 낮고 불안 요인이 많기 때문에 가급적 계약을 연장하는 이들이 늘어날 것으로 보인다”라고 설명했다. 하지만 이 또한 계약갱신청구권이 종료되는 시점에는 이동이 불가피할 수 있어 정부의 특단 대책이 필요한 시점이다.