미분양 아파트 정부가 직접 매입 후 임대
LH 지방 미분양 아파트 매입은 15년만
실질적인 수요에 대한 대책은 미흡해
정부가 침체한 지방 건설 경기를 살리기 위해 악성 재고로 분류되는 ‘준공 후 미분양’ 아파트에 대해 직접 매입 카드를 꺼냈다. LH에서 직접 매입에 나서는 것은 2010년 이후 15년 만의 일이다.
정부는 19일 발표한 ‘지역 건설경기 보완 방안’을 통해 LH의 미분양 아파트 매입 계획을 밝혔다. 이는 정부가 지방의 악성 미분양 주택의 급증 현상을 간과해서는 안 된다고 판단했기 때문으로 풀이된다.
현재 준공 후 미분양 매물의 80%는 지방에 집중된 상황이다. 정부에서는 이러한 상황이 지속되면 지역 건설 경기와 부동산 경기의 침체는 물론 전국적인 공급난으로 이어질 수 있다고 전망한 것이다.
지난해 12월 말 기준 준공 후 미분양 아파트는 2만 1,480가구로, 2014년 1월(2만 566가구) 이후 가장 많았다. 이는 11년 만에 최대치다. 앞서 LH는 2008~2010년 동안 준공 후 미분양이 5만 가구대일 때 7,058가구를 매입했다. 2010년 당시 미분양 주택의 대부분을 분양가의 70% 이하에 사들였다.
정부는 이번 미분양 아파트 매입 계획에서 분양가보다 낮은 수준으로 지난해 12월 기준 지방의 전체 준공 후 미분양 주택(1만 7,200가구)의 약 17.4% 정도 되는 가구인 3,000가구를 매입할 예정이다. 매입한 주택은 ‘든든전세주택’으로 활용된다.
든든전세주택은 무주택자라면 소득이나 자산 제한 없이 지원할 수 있으며, 시세의 90% 수준의 전세금으로 최소 6년간 임대가 가능한 공공주택 유형이다. 6년의 임대 기간이 끝난 후에는 분양 여부를 결정할 수도 있다.
정부가 추산한 매입 비용은 약 3,000억 원으로, 가구당 1억 원 수준이다. 관련 예산은 LH가 기존에 확보한 기축 매입임대주택 예산인 5,000억 원 내에서 충당한다.
또한, 정부에서는 이와 함께 현재 비아파트에만 허용하는 ‘매입형 등록 임대’를 지방 준공 후 미분양 아파트(85㎡ 이하)에 허용하는 방안을 추진 중이다. 준공 후 아파트를 분양받아 주택임대사업자로 등록하면 양도소득세와 종합부동산세 중과 배제 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 다만 이는 민간임대주택법 개정안으로 해당 법안의 통과가 관건이다.
대출과 유동성 지원에서도 미분양 아파트에 대한 대책을 내놓았다. 지방 준공 후 미분양 매입자가 디딤돌 대출을 이용할 경우, 현재 디딤돌 대출 금리인 2~4%보다 일정 수준 낮은 우대금리를 지원한다. 지방은행의 경우에는 여기에 가계대출 경영계획 수립 시 경상성장률(3.8%) 초과를 허용했다. 금융기관이 지방 주택담보대출 취급을 확대할 경우 가계부채 관리상 인센티브를 부여할 예정이다.
한편, 해당 정책에 대한 건설업계의 반응은 미온적이다. 건설업계는 현재 지방 미분양 전체에 대해 취득세 중과를 배제하거나 50%를 감면해 주고, 해당 주택을 5년 이내 양도하면 양도세를 100% 감면해 주는 등 세 부담을 완화해 주는 실질적 수요에 대한 개선안을 요구했으나, 받아들여지지 않았다. 이에 따라 효과가 반감될 것이라는 불만도 존재한다.
주택 업계의 한 관계자는 “지방은 현재 집값 상승에 대한 확신이 없고 장래에 세 부담만 커질 수 있다는 우려 때문에 매수세가 유입되지 않는 것이 문제인데, 실질적인 수요 대책이 제외된 거나 마찬가지”라며 “미분양 해소에 얼마나 도움이 될지 미지수”라고 전했다.
낮은 분양가도 문제다. 업계의 한 관계자는 “LH의 매입 가격을 지켜봐야겠지만 분양가의 70% 이하로 팔아야 한다면 현재 공사비가 크게 오른 데다 기 분양자와의 형평성 문제도 있기 때문에 매각이 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.
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