분양가 80% 땅값이 차지
‘래미안 원페를라’가 대지비 비율 올려
비싼 분양가에 구축 아파트 떠올라
전국 아파트 분양가가 처음으로 3.3㎡당 3,000만 원을 초과한 가운데 분양가의 대부분이 땅값인 것으로 나타났다. 서울 아파트 분양가 대지비 비율에는 ‘래미안 원페를라’가 영향을 미쳤다고 전해져 이목이 쏠렸다.
12일 부동산R114에 따르면 지난달 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3,120만 원을 달성하여 처음으로 3,000만 원대를 초과한 것으로 확인됐다. 해당 수치는 지난 1,628만 원이었던 1월 대비 약 2배로 증가한 수치이며, 이전 최고 분양가인 지난해 8월 (2,474만 원) 대비 600만 원 이상 높은 수준이다.
서울 아파트 분양가에는 대지의 비율이 대부분을 차지하는 것으로 나타났다. 지난 14일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 1월 서울 아파트 분양가 중 대지비 비율이 80%를 달성한 것으로 드러났다. HUG의 ‘분양가 중 대지비 비율’은 매달 HUG의 분양 보증을 받은 30가구 이상의 민간아파트를 조사한 수치이다.
앞서 2023년까지 서울 아파트 분양가 중 대지비 비율은 월평균 50%대를 유지해 왔다. 하지만 지난해의 높은 대지비 비율은 땅값이 비싼 강남 지역에서 신규 분양이 많아지면서 평균 대지비 비율도 같이 상승한 것으로 해석된다.
지난해 1월 분양가 중 대지비 비율은 78%를 기록했으며, 7월과 9월에도 각각 70%, 74%로 집계되어 높은 대지비 비율을 보였다. 업계에서는 올해 대지비 비율 상승의 원인으로 ‘래미안 원페를라’를 꼽고 있다. 래미안 원페를라의 3.3㎡당 분양가는 6,832만 원으로 집계되었으며, 전용면적 84㎡ 분양가는 최고가 기준 24억 5,000만 원으로 확인됐다.
래미안 원페를라는 서울특별시 서초구 방배동에 들어서는 아파트로 오는 11월 입주 예정이다. 이 아파트는 지하 4층~지상 22층, 16개 동 규모의 단지이다. 1,097세대로 이루어져 있으며, 전용면적 59㎡, 84㎡, 106㎡, 120㎡, 139㎡ 총 5개의 면적 수로 나뉘어져 있다.
래미안 원페를라는 방배6구역을 재개발하여 착공되는 단지로, 삼성물산 건설부문이 시공한다. 단지 근처에는 신세계백화점 강남점, 롯데마트 서초점, 서래마을 카페거리, 남성사계시장, 가톨릭대학교 서울성모병원, 중앙대학교병원 등 각종 생활 편의시설이 자리 잡고 있어 좋은 입지를 자랑한다. 이와 더불어 4, 7호선 이수역, 내방역, 9호선 구반포역이 인근에 있어 교통이 편리하다.
아파트 분양가는 일반적으로 건축비와 택지비로 구성되는데 택지비는 순수 대지비용(민간은 감정평가액)에 가산비(연약지반 보강, 흙막이, 특수공법 등)를 더한 금액으로 책정된다.
수도권과 서울은 지방보다 높은 땅값을 자랑하기 때문에 분양가에서 대지비가 차지하는 비중도 높은 것으로 파악된다. 이는 같은 규모의 아파트를 분양해도 땅값이 비싼 지역에서는 그만큼 높은 대지비를 지급해야 한다는 뜻이다.
올해 1월을 기준으로 수도권 아파트 분양가 대비 대지비 비율은 48%를 달성한 것으로 전해진다. 하지만 5대 광역시 및 세종시는 28%, 기타 지방은 19%에 그치는 수준을 보였다.
한편, 아파트값이 상승하면서 구축 아파트의 수요가 늘어나고 있는 것으로 파악된다. 지난 13일 부동산 리서치 업체 부동산R114가 국토교통부 실거래가 통계 시스템에서 2021~2024년 서울 아파트 연식 구간별 매매를 분석한 결과에 따르면 준공 10년 이하 아파트의 평균 매매 가격은 2021년부터 지난해까지 총 4년간 연평균 9.1% 증가한 것으로 드러났다.
또한 정비사업 건축 연한에 해당하는 30년 초과 아파트 가격이 연평균 3.7% 인상하며 10년 초과 30년 이하 재고 아파트(3.5% 상승)보다 가격 변동 폭이 높은 것으로 파악됐다. 집값 고점기로 꼽히던 2021년 대비 올해 집값이 더 증가하며 구매자들의 부담이 커지면서 수요가 하락했다. 앞서 2021년 준공 10년 이하 신축 및 준신축 아파트 매매 비중은 22.3%로 집계되었다.
하지만 올해는 19.9%로 집계되면서 높은 감소 폭을 보였다. 10년 초과 재고 아파트(10년 초과 30년 이하)와 구축 아파트(30년 초과)의 매매 비중을 연도별로 살펴보면 2022년 64.8%, 2023년 72.8%, 2024년 76.1%, 2025년(1~2월) 기준 80.1%로 매년 증가했다.
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