전세가율 높은 강북구
미아동, 교육·교통 호재
2억대로 갭투자 가능
서울 강북구 미아동이 최근 갭투자 유망 지역으로 다시 주목받고 있다. 과거 열악한 주거 환경으로 부정적 이미지를 안고 있던 이 지역은 대규모 재개발을 통해 미아뉴타운으로 거듭나면서 가격 경쟁력과 교육 인프라를 동시에 갖춘 주거지로 평가받고 있다. 특히 서울 내 자치구 가운데 전세가율이 가장 높은 강북구 내에서도 미아동은 상대적으로 낮은 매매가와 높은 전세가 덕분에 소액 자본으로 진입할 수 있는 지역으로 꼽힌다.
교통 여건도 긍정적이다. 서울지하철 4호선 미아사거리역은 서울역까지 20분이면 이동할 수 있어 직장인 수요가 꾸준하다. 여기에 2026년 개통 예정인 동북선이 개통되면 강남권 접근성도 향상될 전망이다. 생활 인프라 역시 밀집돼 있다. 현대백화점과 롯데백화점 미아점, 이마트 등이 인근에 위치해 있고, 상업시설과 학원가도 도보권 내에 형성돼 있다.
이 지역의 대표 단지 중 하나인 ‘미아동부센트레빌’은 2006년 준공된 480세대 규모의 아파트다. 노후 단지이지만 미아사거리역까지 도보 5분 거리, 대형마트까지도 도보 10분 거리로 교통과 생활 편의성이 뛰어난 편이다. 단지 내 평탄화 작업이 잘 이뤄져 있으며 지하 주차장도 연결돼 있어 주차 문제도 비교적 자유롭다.
실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 해당 아파트의 전용면적 84㎡는 지난 1월 8억 8,000만 원(4층)에 거래됐다. 이는 2022년 최고가인 10억 6,000만 원 대비 약 2억 원 하락한 수치다. 같은 평형의 전세 계약은 6억 원 선에서 이뤄졌고, 전용 59㎡ 매매가는 7억 8,000만 원, 전세가는 4억 6,000만 원 수준이다. 이에 따라 최소 2억 8,000만 원의 자본금으로 갭투자가 가능한 상황이다.
미아뉴타운이 주목받는 이유 중 하나는 교육 여건이다. 미아동에는 대일외고, 영훈고, 영훈국제중 등 강북 지역의 명문 학군이 밀집돼 있으며, 초등학교도 높은 경쟁률을 보인다. 특히 이재용 삼성전자 부회장의 자녀가 재학했던 것으로 알려진 영훈초등학교는 이 지역을 대표하는 초등학교로, 조기 영어교육과 경쟁률 높은 입시 분위기로 알려져 있다. 근방 학원가에는 각종 보습학원이 밀집해 있으며, 길음역 인근의 대형 학원들도 셔틀버스를 통해 이용 가능하다.
다만, 미아뉴타운은 현재 재개발이 진행 중인 지역인 만큼 일부 구역은 철거 및 이주 과정에 있다. 미아3구역은 롯데건설이 시공을 맡아 이주가 진행되고 있으며, 미아4구역은 향후 아이파크 6개 동이 들어설 예정이다. 전체 개발이 완료되면 인근 길음뉴타운과 함께 총 4만여 세대의 주거벨트가 형성될 것으로 전망된다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “미아뉴타운은 행정구역상 강북구에 속하지만, 생활권은 성북구 길음뉴타운과 사실상 동일하다”며 “향후 가격 흐름 역시 성북구 수준에 맞춰 움직일 가능성이 있다”고 설명했다.
한편 미아뉴타운 내에서는 개발 호재도 이어지고 있다. 서울시가 강북구 미아동 130번지 일대를 ‘입체공원’ 도입 1호 지역으로 지정하고, 해당 지역의 재개발 사업을 지원할 방침이다. ‘입체공원’은 건축물 상부에 공원을 조성하고, 하부 공간은 주차장이나 주민편의시설로 활용할 수 있도록 하는 제도로, 기존 공원 설치 규제를 완화해 사업성을 높이는 효과가 있다. 서울시는 이를 통해 일반분양 가구 수를 늘리고, 조합원 분담금 부담도 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다.
오세훈 서울시장은 “강북은 강남에 비해 지가가 낮아 재개발 사업의 수익성이 떨어질 수 있다”며 “사업성 보정계수 적용과 입체공원 도입을 통해 주민들의 경제적 부담을 줄이고 재개발이 원활히 추진될 수 있도록 규제를 완화하고 있다”고 밝혔다.
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