서울 부동산 양극화 현상 고조
지방 집값 하락 막을 대책 없어
다주택 규제에 ‘똘똘한 한 채’ 심화
서울의 고가 아파트와 저가 아파트 간 가격 격차가 역대 최대 수준으로 벌어진 가운데 지방 집값 하락을 막을 대책이 없다는 지적이 이어지고 있다. 이는 앞서 정부와 서울시가 들썩이는 서울 집값을 잡기 위해 강남 3구(서초구·강남구·송파구)와 용산구 전 지역의 공동주택을 토지거래허가구역으로 재지정한 것에 따른 결과로 보인다.
앞서 정부와 서울시는 치솟는 강남 3구 집값을 토지거래허가제(토허제) 재지정 등 수요억제책을 동원해 집값 상승을 억누르는 데 주력했다. 실제로 지난달 토지거래허가구역 해제로 서울 강남권 등에 수요가 쏠리면서 고가 아파트의 가격이 크게 뛰어올랐다.
이 때문에 일각에서는 지방 집값 하락세를 잠재우지 않고서는 해마다 자산가치가 급증하는 서울 강남 3구 등지로 쏠리는 부동산 자금 유입을 진정시키기 어려울 것이란 시각이 제기되고 있다.
지난 13일 국토부가 발표한 공동주택 공시가격에 따르면, 서울(7.86%)을 제외한 전국 16개 시도는 모두 전국 평균 공시가 상승률(3.65%)을 밑돈 것으로 확인됐다. 특히 부산, 광주, 대구 등을 비롯한 전국 10개 시도는 공시가 상승률이 ‘마이너스’를 기록한 것으로 파악됐다. 즉, 부산과 광주, 대구 등에 아파트를 보유하고 있는 사람들의 자산 가치가 떨어진 것이다.
덧붙여 자산가치가 하락할 때 아파트를 담보로 은행에서 빌릴 수 있는 금액이나, 아파트를 처분했을 때 받을 수 있는 돈이 줄어든다. 또한, 국토부가 공개한 공동주택 공시가격에 따르면 부산, 대구, 광주, 경남, 경북, 전남의 경우 지난해에 이어 2년 연속 공시가격이 떨어졌다.
이에 반해 서울의 집값 상승세는 가팔랐다. 국토부에 따르면 서울은 올해 공동주택 공시가가 지난해보다 7.86% 상승해 전국 17개 시도 가운데 가장 높은 상승률을 기록한 것으로 파악됐다.
이 중 서초구(11.63%), 강남구(11.19%), 성동구(10.72%), 용산구(10.51%), 송파구(10.04%), 마포구(9.34%), 광진구(8.38%) 등 7개 구는 서울 평균 상승률(7.86%)보다 높은 공시가 상승률을 보였다. 실제로 성동구는 10.72%라는 높은 상승률을 기록하며 토지거래허가구역으로 지정된 용산구와 송파구를 제쳤다.
이에 업계에서는 향후 성동구가 토지거래허가구역 지정 확대 시 1순위로 이름을 올릴 것이라는 관측이 제기된다. 이처럼 지방 아파트의 집값이 하락하는 것은 ‘미분양 주택’의 영향이 가장 큰 것으로 파악된다.
국토교통부가 공개한 ’25년 1월 주택통계’에 따르면 지난 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만 2,624가구로 집계됐다. 이는 전월(7만 173가구) 대비 3.5%(2451가구) 늘어난 결과다. 실제로 정부가 ‘미분양 위험선’으로 판단하는 6만 2,000가구를 뛰어넘은 지는 오래다.
특히 이 미분양 주택의 상당수가 비수도권에 위치한다는 점이 문제로 꼽힌다. 수도권의 경우 미분양 주택이 1만 9,748가구지만 비수도권은 5만 2,876가구에 달해 전체의 약 73%를 차지하는 것으로 알려졌다.
심지어 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양 주택의 대부분이 비수도권에 몰려있다. 이에 따라 집값 양극화 문제는 더욱 심각해질 것으로 전망된다.
이는 수도권의 경우 공급 물량 감소로 주택 가격 하락 가능성이 제한적이지만, 비수도권은 같은 이유라도 가격 상승을 막는 요인이 많기 때문으로 추측된다. 이에 대해 한 전문가는 지방 아파트 가격의 하락 원인으로 종합부동산세(종부세), ‘똘똘한 한 채’를 원하는 심리 증가를 꼽았다.
한편, 지난 18일 국민의힘 권성동 원내대표는 “국민의힘은 지방에 추가적인 주택을 구입할 경우 다주택자 중과세를 폐지하겠다”고 전했다. 이날 국회에서 열린 원내 대책 회의를 통해 권 원내대표는 “서울과 지방 간의 부동산 양극화를 해소하는 것이 시급하다”며 종부세율 인상, 양도세·취득세 중과, 공시가 인상 등 다주택자에 대한 문재인 정권의 무차별적인 조세 폭격은 부동산 탈레반이라고 불릴 만큼 맹목적이었다”고 지적했다.
이어 그는 “그 결과는 중과세를 피하고자 똘똘한 한 채, 서울의 고가 아파트 쏠림만 만들어냈을 뿐”이라고 밝혔다. 즉, 그는 현재 양극화되고 있는 집값을 막기 위해 부동산 세제에 대한 새로운 패러다임의 접근이 필요하다고 주장한 것이다.
다만, 이런 권 원내대표의 제안에 국회 다수 의석을 차지한 민주당은 시큰둥한 반응을 보여 치열한 논의가 이어질 전망이다. 이에 일각에서는 “종부세가 ‘똘똘한 한 채’ 신화를 만든 셈”이라며 “정부가 자산 양극화를 부추기고 있다”라는 지적이 제기되고 있다.
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