“달동네가 분양가 20억으로?” 규제 뚫고 투자자 몰리는 동네, 어디일까?

뉴타운 재개발 재조명
서울·광명 집값 급등
투자자들 다시 몰린다

낙후된 주거지를 대규모 아파트촌으로 바꾸는 뉴타운, 즉 재정비촉진지구가 다시 주목받고 있다. 한때는 투기와 지역 공동체 붕괴 등의 논란으로 위축됐지만, 최근 규제 속에서도 상대적으로 투자 매력이 부각되면서다.

‘풍선효과’ 기대로 주목받는 마포·성동 등 한강벨트도 매수 부담이 커지고 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 토지거래허가구역으로 묶인 상황에서 대체 투자처로서 뉴타운이 재조명되고 있다.

재정비촉진지구는 기존의 소규모 민간 재개발과 달리, 공공 주도하에 진행되는 도시 정비 프로젝트다. 서울시는 2002년 은평·길음·왕십리 지역을 시범지구로 지정한 뒤, 2007년까지 35개 뉴타운을 지정했다.

이후 2008년 글로벌 금융위기와 각종 부작용으로 사업이 축소됐고, 2006년 제정된 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 따라 공식 명칭도 재정비촉진지구로 바뀌었다. 현재 서울에서는 31개 지구에서 112개의 재정비촉진 사업이 진행 중이다.

산동네였던 마포구 아현동·염리동 일대는 대표적인 성공 사례로 꼽힌다. 2003년 뉴타운으로 지정된 이후 ‘마포 래미안 푸르지오'(2014년), ‘마포자이 더 센트리지'(2018년), ‘마포 프레스티지 자이'(2021년), ‘마포 더 클래시'(2023년) 등이 잇달아 들어섰다. 전용면적 59㎡ 기준으로 지난달 15일 마포 프레스티지 자이는 18억 9,000만 원(15층)에, 84㎡는 같은 달 25일 24억 7,000만 원(15층)에 거래됐다.

동대문구 이문동 일대의 ‘이문·휘경 뉴타운’도 변화가 두드러진다. 과거 노후 연립주택 밀집 지역이었던 이곳에는 ‘래미안 라그란데'(2025년 1월 준공, 3069가구), ‘휘경자이 디센시아'(2025년 6월, 1806가구), ‘이문 아이파크 자이'(2025년 11월, 4321가구) 등이 들어설 계획이다. 특히 휘경자이 디센시아 전용 59㎡ 분양권은 분양가보다 약 3억 원 높은 10억 원 수준에서 거래되고 있다.

성북구 장위동의 ‘장위 뉴타운’도 활발한 정비가 이뤄지고 있다. ‘장위자이 레디언트'(2025년 3월, 2840가구), ‘푸르지오 라디우스 파크'(2027년 3월 예정, 1637가구)가 예정돼 있으며, 기존에 들어선 ‘래미안 장위 퍼스트하이'(2019년, 1562가구), ‘래미안 장위 포레카운티'(2019년, 939가구), ‘꿈의숲 아이파크'(2020년, 1711가구)와 함께 대규모 아파트촌이 형성되고 있다.

수도권에서는 경기 광명의 ‘광명 뉴타운’이 대표적이다. 광명동·철산동 일대를 중심으로 ‘트리우스 광명'(2024년, 3344가구), ‘철산자이 더 헤리티지'(2025년, 3804가구), ‘광명 센트럴 아이파크'(2025년, 1957가구), ‘광명 자이더샵포레나'(2025년, 3585가구), ‘철산자이 브리에르'(2026년, 1490가구) 등이 공급될 예정이며, 2027년까지 약 1만 7,849가구가 입주할 예정이다. 지난달 기준 이 지역의 3.3㎡당 중위 매매가는 3,067만 원 수준이다.

서울 용산구의 ‘한남 뉴타운’과 동작구의 ‘노량진 뉴타운’도 큰 주목을 받고 있다. 한남 뉴타운은 강북 최대 규모로, 3구역은 현대건설, 4구역은 삼성물산이 시공사로 선정됐다. 5구역은 다음 달 DL이앤씨와 수의 계약이 예정돼 있다. 1구역은 이태원 상권과 인접해 있어 다소 더딘 속도로 추진 중이다. 전체 사업 완료 시 1만 2,000여 가구의 아파트촌이 형성되며, 전용 84㎡ 기준 분양가는 20억 원대로 예상된다.

노량진 뉴타운은 총 8개 구역으로 구성돼 있으며, 현재 모두 시공사 선정을 마친 상태다. 2구역은 SK에코플랜트, 4구역은 현대건설, 5구역은 대우건설, 6구역은 SK에코플랜트·GS건설, 7구역은 SK에코플랜트, 8구역은 DL이앤씨가 시공을 맡았다. 현재 철거와 이주가 진행되고 있으며, 총 9,000여 가구 규모로 재개발이 진행될 예정이다.

전문가들은 뉴타운 재개발이 기본적으로는 입지, 교통, 주변 인프라뿐 아니라 사업 추진 속도에 따라 투자 수익이 달라질 수 있다고 조언한다. 송승현 도시와경제 대표는 “재개발은 장기적 시야로 접근해야 하며, 특히 시공사 선정 및 사업 일정 등을 면밀히 확인하는 것이 중요하다”고 말했다.